随着二手房市场的规模越来越大，现在购买二手房的人也越来越多。和新房不同，二手房的流程会更复杂一些，风险也会相对的多一些。

二手房流程主要分为“6个步骤”，每一步都不能马虎，否则在买房过程中容易出现麻烦。

买房准备

想要购房一套二手房，一定要提前对资金最好规划。

二手房和新房不同，新房一般开始只需要准备首付即可，

二手除了正常的首付，还需要准备房屋过户费用、贷款服务费、中介费用等。

二手房的交易周期较短，买房之前一定要确认自己可用资金有多少，这样能估算出自己买多少钱的房子，不至于盲目地看房。

看房

购房者在买房时，需要根据自己的资金选定购房区域，

因为很多区域的房价可能很高，看了也买不起，所以直接就将这些买不起或看不上的区域先排除，没有目标的看房很累，而且很难选到合适的房子。

在选定区域后，可以直接去找房产中介门店看房

，买房一定要实地看，网上的只能作为参考。看房主要从小区环境、地理位置、周边配套、户型好坏入手。在门店上看房后，别忘了在网上了解下小区其他房源的价格，以免买到高价房。

签合同

二手房签合同之前一定要查档，也就是查询房屋产权情况

，知晓房屋是否有抵押、查封、限制等情况。

签合同之前还需要确定自己是否具备购房资质，还有看自己的征信情况。为了后续避免纠纷，签合同之前还需要让房产中介罗列所有的费用，比如首付、过户费、贷款服务费等，在无异议的情况下才签合同。合同只要买卖双方签了字，盖了手印，就生效了，所以签合同不能草率。

房款交接

对于买卖双方来说，最重视的就是房产安全和资金安全，所以在房款交接时总会发生分歧。购房者想要过户后再给钱，房东想要给钱后再过户。其实不管是先给钱还是先过户，都有一定的风险性。

房款交接最好的方式是资金监管，将首付款或全款直接存入资金监管账户，在过户完成后，房款直接由银行转给房东，

对买卖双方都是最有保障的。

缴税过户

现在大部分二手房交易，都是由买方缴纳税费。买卖双方拿着相应的证件去房地产交易中心过户即可。

过户的流程一般为核税-递件-缴税-拿证。

如果是贷款买房，在拿到产权证后，一定要及时办理抵押登记，也就是将房屋抵押给银行，这样银行才会放款给房东，否则房东是拿不到尾款的。

物业交割

房屋产权过户完成后，就该物业交割了。

物业交割主要包含水电气、物业费用的结清

，如果是带家具家电出售的房子，还要清点留存的家具家电。还有个很重要的问题，

如果房屋有户口，需要在合同上约定的时间内及时迁出

。由于有些房东可能不太配合迁户口，所以

在签订买卖合同时，最好预留一笔物业保证金

，在物业未交接完成的情况下，房东是不能拿到物业保证金的。

综上所述，二手房交易主要有以上6个步骤，交易流程相对是比较复杂的。不管是否找房产中介，上面的步骤都是少不了的，如果没有买卖房产的经验，最好选择房产中介买房，这样会省去很多麻烦。（聚福来）

二手房相较于新房来说，买卖交易流程会复杂许多，今天暖暖就来和大家理理二手房交易的全流程，建议保存收藏哦。

一、前期准备（查资料、选房）

买方咨询：

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

二、看房

1、从交通看居住出行的便利度；

2、看房屋本身的户型结构；

3、看房屋内在的质量细节；

4、看周边生活设施的齐全性。

三、产权调查

就房屋登记而言产权调查要从3个方面来看：

1、看不动产权证书（房产证和国有土地使用权证书）；

2、看购房合同和付款凭证（这是卖方取得房屋的原始依据，最好而言是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应；

3、是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询。

需要注意的是，二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。

四、商议房价、付款方式、违约责任、付定金

1、商议房价：买方卖方商议房价

2、付款方式：

• 买卖双方均为一次性付款购房；

• 业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房；

• 业主以按揭方式购房，买家以一次性付款方式购房；

• 买卖双方均以银行按揭方式购房。

3、违约责任：在二手房买卖合同中，通常会约定一种滞纳金，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。

4、付定金：定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。

五、签订买卖合同

买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

两种情况：

1、交全款、税费、佣金到指定账户；

2、交首期到指定监管账户。

七、签贷款合同

资料证件准备齐全后，预约银行工作人员当面签约贷款合同，地点为贷款银行或者指定地点。

八、申请过户、办过户手续

办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

九、房屋交付水电煤气、物业管理费交割

水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。

大图模式

广告网页小游戏，你玩过没？？？

十、领取房产证权证

取房产证只需本人带着身份证原件和购房合同原件去就可以。

单身要带身份证、户口本，到现场办理的时候要写单身证明。

夫妻带结婚证、户口本。如果是第一次买房，要到房管局去打首套房证明，如果是2套就会收2套的税费。

房产证购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。

房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。

十一、银行放款

待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（暖小喵）

      随着楼市成交量的不断增加，现在二手房交易纠纷问题可是越来越多了。从众多纠纷案件来看，最容易出现问题的就是二手房合同了。与新房合同相比，二手房合同涉及到的问题可就更多了，更容易引发纠纷问题。

     但是，因为二手房合同太过于专业，普通购房者恐难以保证自己的合法权益！在此，小编要说的是，签二手房合同需提防以下这5个“尾巴”，小心日后麻烦不断！

第1个、收据保存

签订二手房合同只是房产交易开始的一个过程，日后还是很容易引发纠纷的。因此，在买房时，购房者务必要保管好各项收据，就比如买卖双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证买卖双方的利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项以及金额。

第2个、迁出户口期限

在签订合同时，一定要明确卖方迁出户口的期限，因为如果原房主不迁出户口，你根本无法落户。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。在签订二手合同后，购房者一定要督促对方尽快完成过户手续，以免夜长梦多。

第3个、不得侵犯优先购买权

按照法律规定，房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。如果购买已出租房屋，应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

第4个、口头承诺

在二手房合同中，对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺,要有书面的签约,不能以口头约定代替。如果对方不愿意写入合同中，那么你最好全程录音，这样在发生纠纷时就可以更好地维权了。

第5个、费用拖欠

签订二手房合同时，购房者一定要注意核实清楚生活费用的交费情况，就比如物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用。要知道一旦你入住后才发现有费用没结清，那可就需要由你来承担了，虽然金额不大，却会让人很闹心。

签订二手房合同可是一门技术活，如果你害怕出现问题，那么最好找一位专业的律师朋友陪同，只有这样，你才能避免日后麻烦不断！最后，小编要提醒大家，签二手房合同需提防以上这5个“尾巴”，小心日后麻烦不断！（眼里只有房）

有贷款的房子能过户吗
一般是可以，但是必须是以买卖的形式办理。根据《城市房地产转让管理规定》，应当按照下列程序办理：
1．要签订书面转让合同；

2．要签订合同后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明，转让合同等有关文件向房地产所在地的房管部门提出申请，并申报成交价格；
3．对于房管部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；
4．房管部门核审申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；e．房地产转让当事人，按照规定缴纳有关税费；
5．房地产管理部门核发过户单；
6．当事人凭过户单办理产权过户手续，领取房地产权属证书。
有贷款的房子能过户吗？房子有贷款怎么过户？

1、转按揭
我们简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三方而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
2、卖家利用银行贷款来缴清剩余贷
那如果买家不愿意购买贷款未缴清的房产，卖家可利用银行贷款来缴纳剩余的贷款。但前提是卖方有银行认可的抵押物（如其他房产）。这样卖家就可通过抵押向银行借出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促进交易完成。据小编所知这种卖家先还清贷款解抵押，然后再与买家进行过户的方法，买家就不用承担赎楼风险。
3、用买方的首付款缴清剩余贷款
其实这是当下二手房交易中应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30％至40％，卖家可以利用买家的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。（皆有可能）

      今年最好的买房时机就是年底，尤其是对于已经横盘的一线和开始下跌的强二线。

如果新房打折促销，就买新房，新房没有价格优势，就大力砍价后买二手房。总之记住一点：没有便宜占的房子，绝对不要碰。

对于呼和浩特、大理、湖州、南通这类还在明显上涨的城市，持币观望，切勿追高，不出半年就会彻底歇菜。

为了确保大家能在年底前顺利买到心仪的房子，我特别重新整理了一套二手房买卖秘籍，全部都是最最实用的干货技巧，每一条都是我的亲身经历和血泪教训。我只拎重点，不展开分析，大家务必要反复研读。只要能全部掌握，可以直接为你增加至少10年的二手房买卖经验值。

01

再专业、再有经验的玩家，顺利买到二手房的几率也最多只有90%，剩下10%就是人品和造化了。房东和中介想要坑你，那是分分钟的事。

如果觉得买二手房太烦，想直接买新房，我可以负责任的告诉你，一手房出现质量和维权问题的概率要远远大于10%。

02

看房低于50套，不配买房，看房低于100套，不懂买房，看房超过200套，你才刚刚入行。

买房次数低于3套的，都属于小白阶段，超过5次，才能开始积累专业经验。二手房的坑只有全部踩过或者全部亲眼看到，才是无价之宝。

03

笋盘不是你想捡，想捡就能捡。很多笋盘从出现到成交基本上1-2天就会完成，而且都是内部循环，一般人根本不知道。

所以，你买房要广撒网，委托中介不能少于10家，多多益善，而且要和中介搞好关系，一定要确保第一时间掌握笋盘信息。你捡笋的竞争对手不是专业投资客就是中介店老板。

04

买房子的风险只有两点：一是钱付了，没拿到房，二是房子拿到了，但是凶宅或者有其它纠纷和质量问题。

所以，看房时一定要亲自弄清楚房东为啥卖房，决不能只听中介忽悠。是置换、瓜分遗产、移民，还是房子有产权和质量问题，最好当面问房东，侧面问邻居，并多方考证。这是买二手房极为重要的一个环节，切勿疏忽。

05

看房时，当中介的面，房子的优点和缺点都要讲，这样显的你专业，不会被忽悠。当房东的面，多说缺点，少提优点。

下家的任务就是打击房东的自信心，让他觉得房子必须赶紧便宜出手，不能烂在自己手中。比中介和房东都能挑出更多的优缺点，你才能掌握谈判的主动权。

06

付定金前，至少要看两次房，看完室内，务必顺便看小区。白天看房型、看采光、看小区电站垃圾站，晚上看噪音、看安保、看停车。

07

付定金买房前，切记要到房产交易中心查询房子的产权情况。房子是否有银行按揭、抵押、法院冻结和产权纠纷，一目了然。

买二手房首先要学会的就是这点，最重要也最简单，但是却最致命。

08

买房时税费一定要各自承担。现在房东卖房都喜欢到手价，所有税费都让下家承担。

买房有契税，卖房有个税、增值税，商住公寓还有土地增值税和房产税，公司持有的住宅有增值税、土地增值税、房产税和企业所得税。继承和受赠的房产，不是满五唯一的话，还有差额20%的个税（也称遗产税）。买房的税太单一，卖房的税却可以复杂到没人能够算的清，除了交易中心。

所以，买房时务必要求上下家税费各自支付，如果迫于房东的淫威，下家可以在合同中写明只承担增值税和个税，其它如有一概不管。但假如你是卖房的房东，把所有税费都推给下家才是专业的表现。

09

牛市时，要先买房再卖房，这样可以提前锁定房价，因为牛市里，房价三天一小涨，五天一大涨，房价锁死后，再把交易时间拉长，在这段时间里，自己卖的房子就可以趁机涨价。

熊市时，务必要先卖房再买房，可以年初卖房年底买房，高价卖低价买。另外，熊市卖房难，买房易，卖房需要6个月，买房只需要1个月，先买后卖，你资金链很容易断裂。

10

中介费一定要打折，小中介至少5折，链家也要搞到9折。我买房15年，还没有见过不打折的中介。

此外，中介费一定要分期支付，签合同付一半，交房付一半，付的早，你就是孙子，付的晚，你才是大爷。

11

卖房挂牌要全面开花，周边大小中介全部要挂。切记不要独家委托给任何一家中介，没有其它中介的参与和竞争，独家委托的中介就会当你的家，被他们牵着鼻子走不算，还很可能被吃差价。所有客户的报价都从独家委托中介那里得到，这时你就已经很被动，接下来就是你挨宰的时候。

没有竞争和监督，就一定会有腐败，这个道理千古不变。

12

卖房时确定看房时间大有讲究。一定要选择光照最好，室外噪音最少，房顶不漏水，邻居不太吵时，安排下家来看房。

而且，要安排所有看房客同一天同一时间来排队看房，看完一组，进来一组，其他人统统门外排队等候。烂房子也要努力营造成抢手好房。

你房子再多的缺点也要烂在肚子里，除了你家人，谁也不能说。

13

买房，要早签合同晚付款，给自己充足的筹款时间，钱在自己手里才最安全。

卖房要掌控大局，逼迫下家缩短流程，越早付款，越多付款对自己越有利。

对于卖一套买一套的置换客，房子卖掉后，要提前告知下家，推迟至少半年再交房，要给自己买房装修散味提供便利，省去租房和二次搬家的烦恼。

14

买房和卖房时，心里价位永远不能告诉中介，出价要给自己留出讨价和还价的空间。下家的砍价原则就是打击上家的优越感和自信心。

上家的谈判原则就是不接受电话和面谈等一切形式的砍价，只有当下家拿着真金白银来可以马上付定金时，你才能亮出自己的底价。

15

买卖二手房过程中，你最大的帮手和阻碍都是中介。高手一定是最善于拉拢中介帮自己跑腿，帮自己砍价，给自己提供独家信息的人。你可以通过中介费打折多少，中介费如何分期，房屋总价砍价提成，红包等形式威逼利诱中介人员。

只有当中介全身心的倾向于你这边，你才能在整个过程中得到主动权和最大利益。记住，中介心里只有利益。

16

防止一房多卖最有效的办法有三种：

一种是二手房网签系统。国内主要城市应该都已经开始执行。今年正在推进全国150个城市网签系统联网。

第二种是资金监管。在执行资金监管的城市一定要走资金监管程序。

第三种是自我防范。二手房资金监管执行的城市不多，比如上海目前仍然没有开始实行，你买1000万的豪宅，首付700万现金也要直接转账给房东。为最大限度的避免风险，所有款项必须当面转账给房东，不能付给任何代理委托人和中介。而且从付掉定金起，就要把房东的房产证扣压在中介保险箱内。房东把产证和你的定金首付同时带走，对你来说，是最大的风险。

17

离目标小区500米以外的中介不要选。夫妻老婆店不要选。开业不满一年的中介不要选。入行不足2年的业务员不要选。

最好的中介就是目标小区大门外开业很多年的连锁大中介。因为只有他们才对该小区所有房源如数家珍，哪套是凶宅，哪套是急抛，哪套是置换，哪家有纠纷，哪家有抵押？

有带看、法务、交易、信贷、房源维护这些专业分工的中介团队更靠谱，而这些只有大牌连锁中介才具备。

18

涉及到家庭财产分割的房子不能买。

有家庭内部矛盾的房子不能买，因为家庭矛盾最终都会走向经济矛盾，最后都是以房产分割为结局。除按揭贷款以外，有任何形式抵押的房子不能买。小产权房不能买。商住房只有深圳、长沙和宁波可以落户有学区，其它地方的商住不要买。新装修却无人居住的房子不能买，因为很可能是“凤变冰”的房子。

19

二手房的坑你没有踩到，也许是因为你买的太少。置换的风险最大，卖房的风险最小。看清风向、踏准周期，让自己的频率和调控的频率保持一致，才能实现最大幅度的共振！

二手房过户手续费包括3—5%的契税，20%财产转让所得的税率；个人购买不足2年的住房按照5%的征收率全额缴纳增值税，2年以上(含2年)的免征增值税；6元/平方米的房屋交易手续费以及80元的房屋产权登记费。
【法律依据】
《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》第二条
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。
《商品房销售管理办法》第五条
国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。（汪世龙）

二手房的产权陷阱包括产权交易是否有限制、是否办理房产证、是否为在租房源、是否为法院限制权利房产、房屋质量是否过关以及是否属于城市居民不能买农村宅基地自建房等等。
【法律依据】
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（汪世龙）

二手房东经大房东同意签租赁合同有效。在原租赁合同合同中约定可以实施转租或合同虽未约定但大房东表示同意转租的，转租合同具有法律效力，不得随意解除；在签订的合同中大房东明确表示不允许转租或协商转租大房东予以拒绝的，转租合同不具有法律效力，大房东可以依法解除。

【法律依据】
《民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七条
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。（胡文学）

买二手房要交的税费有：3—5%的契税；20%的个人所得税；1‰的印花税；个人购买不足2年的住房按照5%的征收率全额缴纳增值税，2年以上（含2年）的免征增值税；5.55%的营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税；6元/平方米的房屋交易手续费以及80元的房屋产权登记费。

【法律依据】
《个人所得税法》第二条
下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：
（一）工资、薪金所得；
（二）劳务报酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特许权使用费所得；
（五）经营所得；
（六）利息、股息、红利所得；
（七）财产租赁所得；
（八）财产转让所得；
（九）偶然所得。
《契税暂行条例》第三条
契税税率为3—5％。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。（张伯乐）

二手房砍价一定要找对对象。不要和中介过多纠缠，因为你交易的对象是卖家，所以应该尽量多和卖家交涉。二手房卖家是一个个散在的个体，每个卖家都有各自不同的情况和不同的心态。因此，对于买家来说，砍价要因人而异。根据卖家出售房产的目的和房源特点不同，要制定不同的砍价策略。

-
“非改普房”价格易松动
“非改普房”指的是，那些由于普通住宅的标准发生了变化，按原来的标准算应该属于非普通住宅，而按现在的标准算却变成了普通住宅的房源。在交易时，卖家会因为“非改普”而节省很大一笔税费。因此，这类房产的价格容易松动。
在议价过程中，买家可据此要求卖家做出让步。至于可以要求卖家做出多大程度的让步？一般在5%-10%左右为宜。因为，这部分物业总价不算太高，一直都是市场比较受关注的房源，卖家不太会愿意做出最大限度的让步。
-豪宅价格难砍
目前，就非普通住宅而言，买卖双方的心理差距较大。因此，砍价幅度不宜过大，否则成功的可能性很小。如果遇到合适的房源，建议在充分了解市场行情的基础上，可确定总价5%左右的议价幅度。
-备足现金可捡到便宜货
市场上一直都不缺少急售房。急售房的出现一般是由于财产分割、资金短缺等原因所造成的。为了达到快速收回现金的目的，其报价一般低于市场平均水平。
在以往市场行情好时，这类房源只要一上市，便会有人接手，故没什么议价空间。而现在，由于市场观望氛围浓，成交不活跃，倒是给买家留出了一定的还价空间。不过，成功还价的前提是要备好充足的现金。因为，卖家急需的正是现金。
但是，需要提醒的是，急售房再次下调价格的空间已不大。因此，买家不可狮子大开口。否则，会丧失良机。
如果卖家是一个有经验的投资客，那么，可以大胆地与之讨价还价。先杀个25%-30%，可能他们会说你乱砍价，不要理会他们。你只要留下自己的电话号码，他们会打电话找你的。因为，他们对市场行情最为了解，知道该在何时做出让步。
跟此类投资客打交道，买家要做的就是要细致了解市场行情，才能不被这些有经验的投资者所忽悠。
-链接：
小贴士：砍价之前要做哪些准备？
购房砍价，也需要提前做一些准备。这样，才能在砍价过程中做到应付自如。
了解卖家出售房产的真实目的
如果是通过中介公司购房，买家一般可以通过房产经纪人来了解卖家出售房产的真实目的，以便初步确定砍价的可能性有多大。
了解卖家拥有物业的年限
这样做的目的主要是为了确定卖家购进物业的时间，并以此来估算物业价格涨幅的大小，进而确定砍价幅度。相对来说，如果价格上涨幅度越大，则越能接受砍价的要求。
要多找物业的缺点
因为只有尽可能多地找到一些缺点，砍起价来才能理直气壮。否则，缺少合适的说辞。
确定合适的砍价幅度
这对买家来说尤为重要，不能太低，也不能太高。太低对自己不利，太高会遭到卖家的断然拒绝。在报出砍价幅度时，一般应该略大于合理的水平。然后，慢慢做出让步，直至双方都接受。
准备足够多的现金
之所以要如此，是因为有些卖家接受降价的前提条件就是现金交易。备足现金的话，谈判成功的可能性大增。

购买二手房砍价技巧

一是二手房的价格是有评估依据的，我们可以从毗邻地带的租赁价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，

二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的三分之二，其他类型的如公产房、小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年数较长的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。 二是容易找到出卖方的弱点。我们可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣。对于二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。 三是找出反方证据，逼迫出卖方降价。

一般情况下，出卖方提出售出价时，大约会提到地段优势、出租价格或同类地段新房与二手房较大的价差等。提到地段，你可就其出价翻了一番来回击，以此证明卖方将升值回报全拿走了;对于出租价格问题，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最大的回击手段是买二手房的主要考虑是自住而不是出租;对于二手房与新房的价差，你应该着眼于对方的投资价值来谈判。 四是出价方式的谈判技巧。许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上，售价里含有*过户等手续费用并略有上浮。 针对这种出售方法的谈判技巧是：先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理，且在权证费用加入到购买成本的时候，价格又可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格，封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。

另外，合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用，不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。 五是非完全性商品房的附加谈判技巧。有些二手房是可以买入的，但与一般性商品房有差距，这主要从法律方面权衡买卖的合法性，首先要考虑买后你的权益如何得到保障的问题。同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的三分之二，所以要综合判断以后再行成交等相关事宜。 购买二手房砍价策略 砍价策略只是手段，而其要点则是对市场全面细致的了解。现阶段买房如何打价格战，我们不妨借鉴一下《孙子兵法》36计中一些策略。 欲擒故纵 欲擒故纵意思是说，为了要擒住对方，先故意放开它，使其不加戒备，然后再一举歼灭。 运用：在买卖过程中，一旦向卖方表达了强烈的购买意向，这会使得议价的可能性大大降低。因此即使再满意，购房者也不要急于表现出内心的真实想法。 看到自己满意的房子，当中介催促付定金的时候，可以告诉对方自己同时也看中了另外一套更加实惠一点的房子，务必请对方容许自己再考虑考虑。这么做的潜台词就是告诉对方如愿意在价格方面做出一点让步的话，还是有交易的可能。当然，买家一定带足现金。

暗渡陈仓 暗渡陈仓之计就是在战斗中隐蔽攻击路线，暗中迂回到敌后偷袭，攻其不备，克敌制胜。 运用：在签订买卖合同之前，买卖双方很难碰头，但买家可以从侧面了解卖家的信息。因为卖家通常不会只在一家中介公司挂牌出售，所以买家可以在别的中介了解一下房源的情况。 声东击西 把自己的目标隐蔽起来，把一些次要的问题渲染成很重要的问题，而让对方多占些便宜，你也表示很“勉强”地让步。 运用：购房者要对房源有充分的了解，诸如房屋各种状况，包括质量问题、使用时可能会碰到的各种状况等，让卖家真的觉得自己的房子的确存在一些小问题，在价格方面适当做出一点让步是应该的。不过，一要抓住楼盘中真正存在的问题，如果抓不住要点，则起不到砍价的效果。

苦肉计 《三国演义》里周瑜假意发怒痛打黄盖，黄盖挨打，使敌人相信黄盖真的想投降叛变。 运用：买家可以在第一次看房对卖家的报价假装答应，但此时必须详细了解房屋状况，而后再看一次房，这时就要请人扮演周瑜的角色，而自己扮演黄盖。 “周瑜”可就房屋存在的问题，当着中介的面毫不客气地数落买家亏了，买家装成很尴尬的样子，使买家获得中介的同情，这样提出议价要求便会变得顺理成章起来。但是有一点特别重要，双方一定要表演真切，不能让卖家和中介看出破绽来。