买二手房亲身经历！希望大家少踩坑

来谈谈自己买二手房的亲身经历，希望对大家有帮助，少被坑！

这笔交易从11月底算起，到12月底搞定！前半年净是瞎折腾，被房东坑，被中介忽悠，走了N多弯路。不过学到太多，从小白变成了老油条！久病成医了。

楼主和女友15年底看房价蠢蠢欲动，看了不少期房，无奈作为小白的我们，对房子要求太高，总想面面俱到，加上期房还要等两年，位置，配套都不太满意加上急着装修结婚，好地段的就考虑二手毛坯了。

大宗商品16年初汹涌上涨，楼主看一线房子已经启动，在清明节果断看上了南三环距离地铁口1.5千米的成熟小区Z小区。毛坯，中介是J地产的一个女孩，带我们看了房子，房子除了靠近南三环比较吵，因为价位比较满意就交了意向金。

看房之前我先电话询问产权信息以及是否能按揭，w女的回答都是非常干脆利落，没问题，您先看房。

交意向金是，w女也很开心，反复说这套房业主继续套现，承担所有费用，我只用承担中介费3个点就行，介于对J地产中介的信任，毕竟是规模比较大的中介公司。事实上，后来我才明白这套房子原来是需要合同更名。w女签订合同一再声明，业主和开放商有关系，合同更名没问题。

我也是完全相信房子木有问题，产权也明晰。之后就和房东一家签了合同，交了三万定金。J中介代收定金，业主说因为他们是按揭买的房子，自己会把银行尾款还清，撤销抵押。然后去房管局注销网签，再由开放商重新以新房按揭卖给我。初出茅庐的我因为不懂，也就相信了，业主也很诚恳。约定了两个月办完他那边手续。也就是四月中旬签的合同。基本上六月底前就好了。我当时信心满满，想着终于搞定一件大事。

对了，之前还有一点小问题，业主给中介声称所有手续他来办，可到了签合同前，业主提出更名费需要活动为由，需要两万，双方各自承担一半。我当时就比较恼火，吵了半天。中介费让我2000，我承担8000，想着房子既然便宜就算了。承诺了，业主办完手续我多加8000元更名费。

就这样等着，给业主充分的时间，我也没有催促。转眼到了6月份 打电话问过中介一两次，回复业主钱准备好了，再给进还。银行还款需要提前预约，款还进去了，等待银行确认，解除抵押 。转眼到了7月初，我有点等不及了，不是约好2个月，这都3个月了。我以装修为名催促W女速度，别耽误装修。W女和业主沟通好后，说还需要一个月才能好，因为还要去房管局解除网签，公示半个月，可以先给我钥匙让我装修。

七月初我去中介那里拿到了业主放在那儿的一把钥匙。自己还去新房看了下，计划毛坯房该怎么装，过了一周就去看装修公司了。看中了一家交了2000定金，过了一周带设计师去量了房子，出了设计图，装修公司催促我交大定，选材料，安排时间装修，一切显得那么好。

等等，这不是有个坑么？业主说我可以先装，但万一买卖失败我钱岂不是打水漂了，明眼人都能看明白。我拖了拖，等待业主消息，装修公司那边先压着等手续办完。W女中介也提醒最好过完户再装，看来的确存在风险。

等到了八月，终于等到了消息，W女中介让我准备好首付款，准备做资金监管。期间我也查阅大量资料，心里也有了底。就准备好首付过去了，见了业主。突然发现原来这套房子中介不只一个中介，冒出了一个P男中介，属于另外一家Y中介公司。最后我搞明白，这套房子是P男跑的业主，业主那边委托给他办理，P男将房产信息下发给下面销售，再给予低价，下面若干销售各自去网上发布自己的房源信息。那么,W女（其实是个傀儡）不具备话语权，话语权掌握在P男和业主手中，W女也只不过是传话罢了。

资金监管当天我如约见到了业主，坐在车里，两中介围着笑脸相逢，回着话。两中介带我去光大银行做资金监管，银行要网签合同，P男说没有，就做个联名账户，光大不同意。转而准备去其他银行做，我这里就感觉到W女完全是新手，P男业务不熟练（虽然是Y中介一分店店长，可能对这类房子业务解除太少）。给业主说换地方做联名账户，业主说没问题，但是他身份证刚取出来时候掉在座位下，取不出来。不行到时候直接去售楼部把首付刷给开发商，W女表示不安全，P男向着业主说安全没问题，开发商跑不了。我问了刷完首付是否当场做网签，业主打了个电话，说没问题。我就答应了。

到了约定时间去了售楼部，结果，业主之前联系的熟人找的关系都显得苍白无力，管业务的女士直接说要合同更名，先去房管局解除网签，再交3000块更名费，重新签订网签合同就行，至于房款你们私下解决我们不管，好了，我一下明白了。大坑，等了半年就等了个这个结果。业主说他回去再找找关系解决下。出了门，我问中介，如果牵扯到违约，怎么解决，P男说，谁违约谁赔钱，业主违约他赔你3W，然后中介费我们扣掉1.5万，你拿1.5万，心里很不爽，但是因为不懂违约条款细致我没回复，打算下来查查。这样到了九月，基本上我明白房子手续基本上出问题了。

九月在我一再催促下，W女打电话给我说业主说了可以办让我来J中介公司谈。去了后才发现，W女已经不在了，业务交给了他们店长Z男。当时很生气，当事中介W女士最知道经过的居间人居然面对困难请假了，没办法我把详细经过讲给了店长Z男，店长表示深刻理解和同情。过了会去了会议室，P男、业主、Z男、还有我，四人坐在一起商讨。业主直接抛出银行不能给带过一次款的房子放第二次款为由，说办不了。就谈到了违约，业主死活不认他违约，将责任推到中介不作为，本来应该中介去办的过户让他去办，业主意思让我取消房屋买卖三方合同，中介费不用掏给他们，私下来买卖。当我是傻子么？明白着让我违约。合同明确违约方负责中介费及违约金，之后业主（很滑头的）就要和中介吵，和Z男吵起来了，我看情况不对，把话题引到想继续交易上，P男一句话都不说显然是业主的人。

最后就谈到继续交易，我打算付首付给业主，然后按银行利息就当按揭给业主，他那房产证抵押他那，业主拍拍胸口没问题。大嘴巴，满口承诺，其实到这一步我也不太愿意买房了，无奈拖了半年房价都涨了，想想算了。结果又来一坑，业主说那就你写个借条，下午把首付打给我，然后回头约时间给你办手续，说的那房子跟真的要卖给我一样。当我傻呀，首付直接打给你，P男依然一句话都不说，我故意问Z男行么，Z男说借条不行，太笼统，他们公司业务比较规范，必须走合同，合同还要公证，而且必须做资金监管，也就是业主把产权过户给我后我才能把钱从监管账户打给他。我表示同意，业主依旧让我别和Z男说，直接痛快把手续办了，钱给他打了，恰逢快到十一，我表示还是让Z男去拟合同把，配合P男一期拟。业主无奈答应，等合同出来再说。

国庆前两天，合同拟好了。我看了合同，做了有利于我的适当修改，当然修改无非就是期限问题，我当然想长一些时间，不然压力太大。业主后来拿到合同表示不同意，第一 期限太长，15年都长（表示可以理解最后10年），第二利率太低（业主认为银行4.9利息太低，要求6~7厘），到这里基本上我对业主不抱幻想了，只能逼他就范了。最后十一期间谈崩了，我都有录音，业主承诺的更名、按揭都实现不了，明显已经违约，还拖了我半年时间。

十一一过，我就和Z男说明了业主的态度，Z男表示P男是个坑货，这种房源都接。还好当时中介费是J中介代收的，我表示我要打算重新看房，要回那3W定金，Z男爽快的答应了。估计代收的定金一直在J中介公司放着。过了两天，带着定金发票，3万还给我了。在这里提醒大家，如果中介不代收定金或者不经过中介再打给业主的话，风险完全是暴露的。假如当初我直接把钱打给业主，业主给我开个收据，想要这个钱，还要看业主心情，很有可能转为被动。处处挨打，总之，钱过下中介，最佳。中介费高点无所谓，另外中介公司必须是有名气大中介，而不是小巷子的私人中介。

要回定金后，接下来的事情当然是要违约金了。毕竟耽误了我半年，房价都涨了不少了。

当然我也不会全身心投入要违约金，还要抽空周末再去看房子，时间要抓紧，我的目标是年前必须搞定。

一边我联系了Z男收集证据，Z男表示他会督促P男把业主违约证据提交给我，协助我上诉，当然了，业主已经断掉和我联系，仲裁最好别走，仲裁没有啥效益，而且仲裁费非常高。起诉的话，我咨询了律师，起诉的成本基本上按你要回违约金的比例来算，大概要3万违约金的话 起诉成本1000来块钱，另外败诉者承担诉讼成本。我感觉没问题，我要上诉。

接下来又出问题了 我才发现 上诉这条路其实并不好走。维权之路道阻且难，所以奉劝大家 签订购房合同 千万别听中介吹嘘的 什么 业主违约他要给你赔付多少多少违约金，你放心，没问题。都是瞎扯，上诉过我才知道，避免走上这条维权路的最好办法就是 最开始把风险尽可能避免掉 不会让他发展到上诉这个层面。如何避免 我下来再说

我要去维权上诉了，想让Z男帮我追讨，Z男直接答复，上诉主体是你，必须你自己去提交诉状，我们只能协助。说白了，要自己跑路。对了，证据呢？我要的证据呢？Z男说他问P男要业主违约证据，P男说他没保存。好了，太好了，大坑货。我直接打电话给P男，说他，P男说 我是负责业主这边的 你要什么东西问Z男要。跑去问Z男，Z男说他没和业主联系过 没有证据，气的我，想抽他俩。不过还好我有证据，中介录音 业主录音我都要，还有三方协议，都是证据。Z男表示，上诉需要证人他可以出庭作证。

掏了100块钱律师咨询费，整个流程我也明白了。遍问J中介律师顾问要了证据，J中介公司邮寄给了我证据。↓

中间还有个小插曲，得知我要上诉后Z男打电话给我说，让我仔细看下合同中赔付违约金只有一条就是 已付房款的5%，说我交的定金3万是已付房款，违约金胜诉只能赔1500，让我仔细衡量下风险收益比（我搞金融的，专业术语，夏普比之类的）。我翻开合同，晕死，果真这么写，马上联系我100块的律师，律师表示可以按合同法双倍定金返还要求上诉。明白了，三方合同没写也没事，双倍定金返还，哈哈，有个律师还是好。

一般来说 买全款房速度最快 楼主我从办理到拿证 一个月多一点。 因为等证就等了21天，等证期间是万无一失的，因为过户当天房子已经属于你了。所以办下来2周是最快的，包括银行放款等了7天。所以只要业主配合，很快，一周搞定。手续等放款7天，然后缴费过户1天 ；对于买有按揭房子的话，一定要查明业主征信情况！走赎楼贷最能证明，因为如果征信不好，一般担保公司都不会给他放款。这点查不明白，替业主赎楼后被法院查封的房子也不再少数。

现在一般买二手有按揭情况的房子，买的时候交完定金，注意以下几点。定金交给谁，合同违约责任是否清楚，中介职责是否明确，中介是否在定金交付后有没有，扣押业主房产证（一般你定金交到业主手中中介会扣押房产证等收据以免业主违约），约定办理事项具体时间，定金一般不能超过总房价的5%。对于有证但要等待办下来，等待时间要谨慎，以免落入圈套。检查大修契税票时间，满二是否，否则有营业税，复印业主身份证。如果属于婚后财产一定要夫妻双方都同意。

另外，二手房前期只有定金，不超过放款5%，能打给业主。其他款项严禁打给业主，中介所收所有费用必须有票据为证。首付款只在网签后银行资金监管打入指定账户。这是原则问题，希望大家谨记。诚意金交纳完毕最好7天后 谈妥价格内签订三方合同 总之别拖太久。有按揭房子一般都是业主赎楼贷，买家网签批款同时进行，提前查好自己征信记录。以及是否二套房贷首付有要求，避免自己违约。提前半年做好银行流水，一般是月还款额二倍以上。

好了，之前那套房子出问题后，定金要到手，首先就是立即重新找房子。找了好几套后，看中了一套距离小学及地铁近的地段房子。先打电话咨询中介，中介公司房XX，这家中介费比较低，房源也是有的，中介说房产证有，但没满二，业主让的比较多，算下来营业税加上还算合理，就周末去看了房子。房子看了挺满意，下午有顺面多看了几处地方，五六点觉得了就要这套。打了电话给中介，让他约业主，准备签合同。

中介约好了业主给打电话，便我坐车赶过去，正值下班高峰。路上一场拥堵，中介打电话过来，说这套房子证还没办下来，业主之前不知道，但是契税票大修票都在，办的话1~2个月就办下来了。因为之前吃了一次亏，心里顿时感觉不爽，你这中介，为啥不提早说，什么有证，都是忽悠人。算了，先见业主吧，想着加急办的话1~2周能办好。

见了业主，业主果然都是能说会道类型的。中介完全被压住了，话都不说就一个劲恩恩对对，我就不断的提问，最终发现问题了。

原来今天来的不是产权人，他买的这套房子挂在他好哥们名下，但他声称他有话语和决定权，说罢，就把发票契税票等等拿出来说，这些字都是他替他朋友签的。我问，那我今天要签合同，不可能和你签吧，定金打给你了。合同不具有法律效益，明天你找不到了定金问谁要额。他表示，可以先和他签，回头做个公证委托。我说行，反正业主今天带了大修契税发票，我叫3W定金，中介扣押发票，回头做公证。BUT，业主表示不愿意，他要求我交5万定金。而且打到他账上，我表示要通过中介，中介说让我直接打给业主，他们不代收也不转交，说白了，不承担风险。这就是房XX。

我问中介，那出了事，业主违约不卖给我，钱也不退了怎么破。中介不假思索答道，让他赔违约金，我问，那他不赔消失了呢，中介回答，起诉他。那谁去起诉呢？当然是你自己了。我们中介只是配合。好了，说到这我明白了，原来你中介只是赚那 1.5%的佣金，还是无风险的。我就呵呵了，五万不行，三万我签，业主随即表示有人已经交了意向金，卖谁都不一定，那就明天再谈。

最后业主说，这两天谁出价高卖给谁。无可厚非，我理解，但违约性就大大增加了，比如等个把月房产证下来。

随即业主转身离去，我也准备走。中介呆呆的坐在那，中介显然基于成交，基本事实都没弄明白。我刚下楼，不到一会 中介打电话说，业主同意交3W签合同了。我说那行，我上去签，走了两步，感觉今天心里不爽，不勉强了，给中介打了电话，叫业主别上来了，我坐地铁走了。等他朋友有空我和产权人签合同，明天再说。

第二天中午，中介打电话来说，产权人到了，让我赶过去签合同，他说到就到？我表示怀疑，因为周末我去等业主可是等了近1小时，说业主送朋友晚点来，十几分钟等了1小时。我也没在意产权人到底来了没来，就和中介谈细节，我的要求很简单，定金通过中介下，也就是我将钱打给中介，中介给我开具票据，然后中介转打给业主 扣押业主产权证发票之类的。很正常，中介死活不干。然后换经理店长和我谈，表示我无法理喻，说我不买就算了，业主下午就和交了意向金的人签，我说那你去吧，随即挂了电话。

不到半小时，店长又打来电话问我到底要不要，我还是之前诉求，店长说，所有中介都是这样，你不信你可以打电话去问。我说我不信，我去问下。挂了电话打给了之前第一次签合同的J中介公司Z男，J男说他们中介公司都是代收，但不会扣押业主任何东西，直接打给业主风险太大。看来J中介公司风险意识强呀，再加上合同违约的模糊性。基本上不会出问题，就算出了问题，定金在他们手上退给买方，这样缓解了卖方市场的优势。当然不扣押业主任何物证，也表示了对业主约束力的大大减少，基本上是道德约束了。因为中间不会起诉业主。

后来，打给了房XX中介店长，不想多说，不满足我的要求就拜拜。店长气的要和我吵，说你以为钱过了中介就万无一失么?你认为交了定金后，业主违约了 你拿回定金就没事了？不可能！中介费还得你掏。什么！业主违约，你不但帮不上什么忙 还要我掏中介费，哪来天理，违约方负责中介费，你学过合同法没？我一肚子火，挂了电话，这房不要也罢。看来低佣金 带来的不是低风险和低成本。埋没了许多珍贵的职业素养。房XX

对了，提醒大家，三方合同千万别着急签，楼主就是太着急签，忽略了很多东西。二手房买卖三部曲，第一步交意向金，谈价格，第二项价格谈妥，中介需要在签三方合同前去趟 房管局再次核对产权信息等，避免房子被抵押或者产权不明晰。确认好了再签，这是中介的责任。不能说签了三方，中介图省事再去核对，万一出事了呢？万一业主明确要违约呢，只能诉讼，太揪心……

未完待续。。。（天涯重庆）