首页 包含“ 二手房 ”话题的信息
  • 二手房买卖弄懂这些过户就不麻烦了

    二手房买卖弄懂这些过户就不麻烦了

    二手房交易是指已经办理不动产交易登记,完成初次登记和一般登记,然后重新上市交易的。
    无论是购房者、老房主,还是专业房产中介,面对繁杂的二手房交易手续,难免会有些迷茫。
    那么,二手房交易的详细流程是什么呢?
    预防措施是什么?
    读完这篇文章,你就会明白了。

    交易流程及注意事项

    1

    >>>洽谈房价、付定金<<<

    在选择二手房时,首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后,将购房意向金交于地产经纪人,并签订购房意向书。约上家谈判,确认信息有:房屋地址、产证、产权人身份,价格以及付款周期和交易周期等条件。(包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定,家电家具的约定,交房时间以及尾款的约定等),交易中心核实完房屋的产权调查。

    然后再由地产经纪人出面与房东洽谈价格,房东同意后意向金转化为定金,不同意的话意向金将退还购房者,当然也可以三方都在场的情况下进行洽谈。

    ⚠️ 一定要查看产调,了解抵押情况、租赁情况、户口等相关内容。

    02

    >>>签订房屋买卖合同<<<

    房屋买卖合同是购房中最为关健的一部分,合同之中包含着很多内容,如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。签订买卖合同比较关键『网签』,签合同当天需要付首付款(首付款要准备好),要确定产权人是否到齐,买家是几个人上产证,是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。

    合同签好后,若需办贷款,这时需要同时进行,以利于后续交易的进行。同时审税也可以着手做起来,最快签好合同当天就可以去交易中心办理

    ⚠️ 明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。

    03

    >>>房屋付款方式<<<

    房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款(商业、公积金、组合贷款)两种。

    一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上;按揭贷款得先交首期到指定监管账户,然后申请贷款方式,最后签贷款合同。

    ⚠️ 注意各笔款项的支付时间节点,尤其是置换客,如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给本套房屋的业主时,需要特别精确的算好时间节点。另外:不能承诺银行何时放款,因为这个是银行第三方行为,客户承诺无法制约银行。

    04

    >>>申请过户、办过户手续<<<

    在买卖双方都在场的情况下,在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。审税是什么?是审核买受方的名下是否有房产税(有的话,交易前需结清才能正常交易),同时进行的还有查是否限购,(是否有购买资格)。与此同时进行的还有『核价』。这三步走完(核价在过户前完成即可),审税就算完成。

    核心环节大致是:核价-住房查询-房产税认定-缴税-过户。

    ⚠️ 需要注意材料带齐,特别是上家的原始档案(若需)建议提前调取。比如动迁房、有继承或赠与的房子,可以提前判断税费情况。

    05

    >>>领取房屋产权证<<<

    ⚠️ 若是下家贷款,部分银行会银行领取,公积金也是公积金中心领取。

    06

    >>>银行放款给卖方<<<

    ⚠️ 银行放款给卖方,要求卖方账户信息必须正确,核对清楚。建议业主提供的银行卡,和客户办理贷款的银行,为同一家。

    08

    >>>房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割<<<

    ⚠️ 水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用费用金额。以及,是否有拖欠物业费的情况存在。肇房网

    库存资讯 385 2022/04/26
  • 新房和二手房哪个更划算?

    新房和二手房哪个更划算?

    [先说买一手房的优势]

    1. 税少+交易费少=占用现金少、杠杆总额大!(这点最重要)
      很多小散可能不知道,二手房交易税费的大头:增值税(无论是5月1日以前的营业税,还是营改增之后的增值税)和个人所得税的支付方其实本应该是卖家!!!!!!但是,由于国内的卖房市场行情,通常这部分税费都转嫁到由买方支付了!!!!!!

      所以,二手房虽然总价可能比“同款”(只能说接近“同款”、世界上没有完全一样的两套房)一手房低,但是税收、尤其是你为卖家承担的那部分税收都是真金白银、直接占用现金流的!100W付个二手房首付,可能要预留出20W给税费和交易费用了。

    2. 即使是买家要支付的契税也不占用现金流,要等拿产证的时候才付。(而一手房办产证是比较晚的,当然这也是劣势,下面将继续详谈。)
    3. 房龄短、贷款年限长、房型设计更合理、未来出手更容易。(可复习 次新和老公房的差价合理吗)
    4. 坑相对少一点。比如不大容易出现(1)凶宅(江草确实思考过… 除非建筑工人出事?听过在工地出事的,没听过在具体哪间屋子出事的?)、(2)产权抵押纠纷、(3)二手房卖家拿钱跑路。顺便说一下这点,北京现在zf已经强行监管首付资金了,但上海还没有。理论上来说,你付了首付之后,二手房卖家确实有可能跑路。(当然新房开发商理论上也有可能跑路的,记得看预售证!复习 买一手房的注意事项|注意看案场预售证和不利因素公示|实用帖)
    5. 一手精装越来越普遍了,也是节省现金流的好办法!装修也是占用现金流的大大大大坑,买一手精装可以省很多现金,等于以30年周期贷了个装修贷款,想想也是划算的。更不要说,装修本身除了花钱,也花时间、花精力,花了这么多钱也未必能装得比精装修的工装细节更体面、更统一。对了,担心精装材料不好的,其实有句说句,现在已经跟以前不一样了,随便一套房子都是地暖中空标配,真没你想的那么差,更何况还有保修。而自装很多细节也未必能控好。

    [再谈买一手房的劣势]

    1. 普通首次置业家庭买得起的价位段大多远离传统市区 (没办法,受限于传统市区的土地供应。)
    2. 溢价相对比较高,也没办法,地价一年比一年高了。(复习 为什么开发商要逆势争当地王?泗泾楼板价接近4万|当年金茂府楼板价也不过4万多)
    3. 最大的劣势其实是:交付晚、拿产证晚、如果是毛坯还要装修、入住就更晚了!江草作为过来人劝大家谨慎跳一手毛坯房的大坑,2014年6月买的房子、2015年6月交付、装修到现在还在晒味道、关键是16年1月网签的二手小房子产证都到手了,新房交了2年房贷到现在尼玛产证在哪还不知道……(一手房一般都是交付一年之后,大产证下来再办普通产证的)有这个功夫,买套二手房早就满二,又可以置换交易了。生生错过一波牛市啊。。

    4. 学区不确定。买学区房已经是越来越多人换房的原因,但是你会发现学校官网只会对已有小区进行划片,新小区由于没有居民入住,是不会在学校官网上体现划片区域的。所以一手房学区纠纷几乎是出现最多的问题之一。(江草

    库存资讯 224 2022/04/13
  • 买新房和买二手房到底有什么不同?

    买新房和买二手房到底有什么不同?

    在买房时,很多人都在纠结是买新房好还是买二手房好,其实,新房和二手房,各有优缺点。那买新房和买二手房主要有什么区别呢?

    买新房和买二手房到底有什么不同?

    1、交易条件不同

    开发商将新房出售给购房者的前提条件是:开发商需要取得五证二书

    二手房业主出售二手房的前提条件是,取得该房屋的不动产证,并且贷款结清了,房屋才可以上市交易。

    2、买房首付、贷款额度不同

    新房和二手房的首付比例是一样的,但在实际交易的过程中,由于贷款额度不同,使得买房的净首付也不同。

    比如,买100万的新房和二手房(假如二手房评估价为80万),首付比例均为30%。

    新房的首付款为30万。

    二手房的首付比例为44万,即[100-80×(1-30%)]。80×(1-30%),表示二手房其贷款额为评估价的70%,而由于总房款是100万,因此,100万减去贷款额,即为二手房的首付款。

    3、贷款年限不同

    贷款年限受到很多因素的影响,常见的影响因素就是贷款人的年龄。一些二手房由于房龄过老,买房时,贷款的年限会受到限制。

    比如,25岁的年轻人贷款买新房,可以贷款30年;但如果买房龄较老的二手房,可能只能贷款20年了。

    4、买房税费不同

    新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

    二手房由于拿房产证时间的长短不同,税费也不一样

    ①房产证未满2年的房子:主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

    ②房产证满2年的房子:主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

    ③满五唯一的房子:主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。

    相比之下,新房的税费比二手房低不少。

    5、交易主体、流程繁简不同

    新房主要是购房者与开发商进行交易,二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。

    新房的交易流程相对比较简单,二手房的交易流程则比较复杂。

    6、房龄长短不同

    房龄是至房屋竣工之日开始算起,因此,新房的房龄比较小,而二手房尤其是一些老旧二手房,房龄比较老。

    二手房房龄越老,居住的舒适度就越低,此外,房龄老的二手房,房屋的维修费用也比较高。

    7、交房时间长短不同

    如果买的新房是期房,需要花较长时间等待交房;买的现房,则与二手房一样,可以很快交房。

    8、买房风险不同

    如果买的新房是期房,主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。

    二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方;比如买到凶宅,中介的操作不规范、忽悠买房,或者出售方并非真正的房屋产权所有人。

    9、小区、房屋本身的不同

    ①装修程度

    新房一般是毛坯房或者精装房。

    市面上的二手房,有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。

    购买装修好了的二手房,如果对装修不满意,则需要敲掉原来装修好的部分,重新装修,比较麻烦。

    ②户型结构

    房龄老的二手房,其户型结构方面,不如新房的户型设计新颖。

    ③各项配套

    买新房,小区的各项规划,担心开发商难以兑现,周边的各项配套相对不完善。

    买二手房可以看到实物,小区的环境如何等,都是可以看得到的,周边的配套也非常齐全,社区环境比较成熟。

    买新房和买二手房,在买房费用、交易流程、买房风险及注意事项等方面有很大的不同。到底是买新房还是买二手房,可以根据自己的实际情况和喜好而定。

    库存资讯 143 2022/04/06
  • 房子到底买一手还是二手,看完这篇不纠结了!

    房子到底买一手还是二手,看完这篇不纠结了!

    小编最近在纠结一个问题:现住的房子有点小,很想换个大房子,经过反复权衡,小编相中了东郊一个板块,但现在拿不定主意的是:到底是买这个片区默默无名的二手房,还是买那个被广告狂轰滥炸的一手房?

    二手房的优势是买了马上就能住,即使不住,还能马上收租,而且价格实在,按揭压力小。但一手房的优势是产品好,户型、装修、园林都是我喜欢的style。

    广州某新盘86平四房两卫户型

    除了户型,还有小区的配套。比如10多年前的小区,车位配比很低,有的小区甚至都没有停车位,更不要说游泳池、健身房这样的配套了。

    而现在的一手房,人车人流、游泳池、会所、园林、健身房、体育公园、社区商业、幼儿园、小学,都是标配了。住到这样的一手房,可以一站式满足所有日常生活需求,非常的省心。

    2、圈层一致

    一手房业主的圈层比较一致。

    现在的新盘,一般都有比较清晰的定位,刚需盘、改善盘、豪宅盘,所以大家的准入门槛是差不多的,这就意味着业主的圈层也不会差太远。

    举个例子,单价10万的一手盘和二手盘,哪个的圈层更稳定呢?当然是一手。不管在哪个城市,买得起10万一平的人,都是精英人群了。

    但二手房就不一样了,也许现在卖5万一平,但10年前可能是5000一平,那10年前花5000元买入的人,和现在花5万元买入的人,很可能不是一个层次。

    千万不要小看圈层这个因素。如果不是同一圈层,生活方式、思维方式可能会存在巨大差异,住到一起,难免会产生矛盾。

    举个例子,我有个朋友两年前住进深圳一个单价9万的小区,却没想到,有的业主竟然为了节省几毛钱的公摊电费,要求物管关掉大堂和电梯的空调,改吹电风扇。就为这事儿,业主群了还争论了很久。

    除了生活方式的差异,教育观念也可能存在很大差异。住到同一个小区,子女上学难免会在一个学校,到时候,月入10万的人和月入8000的人,会不会又因为教育观念不同,而发生矛盾呢?

    所以,有的人为了避免这些问题,直接选择一手房,这在豪宅客户中更常见。而有的开发商,为了迎合富人的需求,干脆全部做两三百平米的大面积,一个小面积的户型都没有。

    3、省事、税费低

    买一手房,可以直接去营销中心了解产品,不用到处看房,跟中介斗智斗勇。就算有中介带看,流程也简单得多。如果看中了房子,下定、签合同、付首付、贷款(一次性除外),总体的流程比较简单,第一次买房的人也不会慌。

    更重要的是,一手房的税费明显比二手房少。以广州为例,二手房交易,除了中介费,一般还需要缴纳契税、个人所得税,如果户型超过144平米或者小区容积率小于1,还要交5.6%以上的豪宅税(营业税)。

    相比而言,一手房的税费就简单得多,一般只用交1个点的契税,而且不用交中介费。同样一套300万的房子,买一手房最多能省十几万的税费。

    此外,如果你想买别墅、大平层或者公寓,一手房的优势就更明显了,因为一手市场不用交营业税(豪宅税)。以公寓为例,一套200万元的公寓,一手市场,一般只需要交两三万的税费,而到二手市场,很可能就要交二三十万的税费了。

    这也是为什么公寓、写字楼、别墅在二手市场不好卖的原因之一。

    2

    二手房的优势

    1、地段更成熟

    如果你对地段特别有要求,但又买不起10万+的新房,二手房是更好的选择。无论是北上广深,还是国内重点二线城市,中心城区、好的位置基本只剩下二手房了,要想在这些地段安家,买二手比一手便宜太多,选择也多很多。

    在“远大新”和“老破小”的PK中,那些选择“老破小”的,就是看中二手房的地段优势。

    2、建筑质量可能更好

    这几年,随着土地成本越来越高,限价政策不断加码,开发商的利润空间越来越小。

    为了节省成本、赶进度,有些开发商不得不在材料、做工等方面“做减法”,导致房子质量大不如前,天花板渗水、墙砖脱落、电梯频出故障等问题层出不穷,业主维权现象越来越多。

    比起不确定性较强的一手房,选择那些口碑好的次新房,踩雷的几率会小很多。

    3、即买即住

    对于心急的朋友,二手房最大的优势,在于可以即买即住。

    一手房大多是期房,如果不是尾盘,一般都要两三年后再交房。如果你买首套房或置换,在此期间必须租房住,不仅费钱,还不一定住得舒服。二手房就不存在这个问题,过户完就可以收房,如果房子比较新,可以直接入住。

    2018年,我有两个朋友同时买房,A买了二手房,刷了墙、添置了几件家具,三个月后就搬进去了;B买了新房,今年下半年才能交房,这两年都租房住,房租已经花了近20万。这笔钱,可以包揽他新房里所有的家具家电了。

    4、学位的确定性更好

    二手房的确定性,也比新房高得多。

    你看到这个小区是什么样的,住进来就是什么样的。没有特殊情况的话,小区的配套、绿化、容积率、楼间距、户型等等都不会变。

    更重要的是,二手房学位相对更稳定。近几年我们看到的学位维权事件,基本都发生在一手盘:学校还在图纸上,到底能不能真的落地,学位能否满足小区所有的孩子,谁也不敢打包票。

    相比而言,二手房经过了时间的考验,对口的学校你都查得到、看得到,不会被放鸽子。而且周边人群比较稳定,不像新楼盘一下子新增几万人居住,学位供应不会太紧张。

    5、环境干扰因素更少

    二手房还有一个优势,就是它周边的环境稳定,干扰性因素较少。

    二手房因为开发时间早,很多都是在农田上建造的,比如珠江新城、番禺的大部分小区,过去都是农田、村落,这些土地没啥污染,比较安全。

    但这几年建的新房就不一定了。好的地被开发完了,只能退而求其次,近些年开发商拿的地,有相当一部分都是旧厂改造的,土地可能存在一定的污染性。

    此外,买新房还得担心,附近会不会突然冒出个垃圾焚烧厂,二手房周边的环境已经很稳定,这种可能性就小得多。

    小结:

    总体来看,广大的二三线城市,新房市场对二手房市场几乎是压倒性的胜利。但在一线城市,特别是京沪深,二手房交易量比一手还高。在这三个城市谈论“处房情结”,是矫情的。(镁地产

    库存资讯 448 2022/03/27
  • 买二手房有哪些重要流程?主要分为6个步骤

    买二手房有哪些重要流程?主要分为6个步骤

    随着二手房市场的规模越来越大,现在购买二手房的人也越来越多。和新房不同,二手房的流程会更复杂一些,风险也会相对的多一些。

    二手房流程主要分为“6个步骤”,每一步都不能马虎,否则在买房过程中容易出现麻烦。

    买房准备

    想要购房一套二手房,一定要提前对资金最好规划。

    二手房和新房不同,新房一般开始只需要准备首付即可,

    二手除了正常的首付,还需要准备房屋过户费用、贷款服务费、中介费用等。

    二手房的交易周期较短,买房之前一定要确认自己可用资金有多少,这样能估算出自己买多少钱的房子,不至于盲目地看房。

    看房

    购房者在买房时,需要根据自己的资金选定购房区域,

    因为很多区域的房价可能很高,看了也买不起,所以直接就将这些买不起或看不上的区域先排除,没有目标的看房很累,而且很难选到合适的房子。

    在选定区域后,可以直接去找房产中介门店看房

    ,买房一定要实地看,网上的只能作为参考。看房主要从小区环境、地理位置、周边配套、户型好坏入手。在门店上看房后,别忘了在网上了解下小区其他房源的价格,以免买到高价房。

    签合同

    二手房签合同之前一定要查档,也就是查询房屋产权情况

    ,知晓房屋是否有抵押、查封、限制等情况。

    签合同之前还需要确定自己是否具备购房资质,还有看自己的征信情况。为了后续避免纠纷,签合同之前还需要让房产中介罗列所有的费用,比如首付、过户费、贷款服务费等,在无异议的情况下才签合同。合同只要买卖双方签了字,盖了手印,就生效了,所以签合同不能草率。

    房款交接

    对于买卖双方来说,最重视的就是房产安全和资金安全,所以在房款交接时总会发生分歧。购房者想要过户后再给钱,房东想要给钱后再过户。其实不管是先给钱还是先过户,都有一定的风险性。

    房款交接最好的方式是资金监管,将首付款或全款直接存入资金监管账户,在过户完成后,房款直接由银行转给房东,

    对买卖双方都是最有保障的。

    缴税过户

    现在大部分二手房交易,都是由买方缴纳税费。买卖双方拿着相应的证件去房地产交易中心过户即可。

    过户的流程一般为核税-递件-缴税-拿证。

    如果是贷款买房,在拿到产权证后,一定要及时办理抵押登记,也就是将房屋抵押给银行,这样银行才会放款给房东,否则房东是拿不到尾款的。

    物业交割

    房屋产权过户完成后,就该物业交割了。

    物业交割主要包含水电气、物业费用的结清

    ,如果是带家具家电出售的房子,还要清点留存的家具家电。还有个很重要的问题,

    如果房屋有户口,需要在合同上约定的时间内及时迁出

    。由于有些房东可能不太配合迁户口,所以

    在签订买卖合同时,最好预留一笔物业保证金

    ,在物业未交接完成的情况下,房东是不能拿到物业保证金的。

    综上所述,二手房交易主要有以上6个步骤,交易流程相对是比较复杂的。不管是否找房产中介,上面的步骤都是少不了的,如果没有买卖房产的经验,最好选择房产中介买房,这样会省去很多麻烦。(聚福来

    库存资讯 363 2022/03/23
  • 二手房买卖最详细流程,需要的收藏咯

    二手房买卖最详细流程,需要的收藏咯

    二手房相较于新房来说,买卖交易流程会复杂许多,今天暖暖就来和大家理理二手房交易的全流程,建议保存收藏哦。

    二手房

    一、前期准备(查资料、选房)

    买方咨询:

    买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

    风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。

    二、看房

    1、从交通看居住出行的便利度;

    2、看房屋本身的户型结构;

    3、看房屋内在的质量细节;

    4、看周边生活设施的齐全性。

    、产权调查

    就房屋登记而言产权调查要从3个方面来看:

    1、看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书);

    2、看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据,最好而言是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应;

    3、是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要,持出卖人到身份证就可以到查询机上查询。

    需要注意的是,二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人,另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息,这些信息与二手房交易紧密相关。

     


    大图模式

    四、商议房价、付款方式、违约责任、付定金

    1、商议房价:买方卖方商议房价

    2、付款方式:

    • 买卖双方均为一次性付款购房;

    • 业主为一次性付款购房,买家以银行按揭方式购房;

    • 业主以按揭方式购房,买家以一次性付款方式购房;

    • 买卖双方均以银行按揭方式购房。

    3、违约责任:在二手房买卖合同中,通常会约定一种滞纳金,主要是针对迟延履行合同义务时,违约方需支付的;另外一种是违约金,通常是指一方违约导致合同无法继续履行时,违约方需支付给守约方的。只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。

    4、付定金:定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。

    五、签订买卖合同

    买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

    两种情况:

    1、交全款、税费、佣金到指定账户;

    2、交首期到指定监管账户。

     


    大图模式

    签贷款合同

    资料证件准备齐全后,预约银行工作人员当面签约贷款合同,地点为贷款银行或者指定地点。

    、申请过户、办过户手续

    办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

    、房屋交付水电煤气、物业管理费交割

    水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等。


    大图模式

    广告网页小游戏,你玩过没???

    、领取房产证权证

    取房产证只需本人带着身份证原件和购房合同原件去就可以。

    单身要带身份证、户口本,到现场办理的时候要写单身证明。

    夫妻带结婚证、户口本。如果是第一次买房,要到房管局去打首套房证明,如果是2套就会收2套的税费。

    房产证购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。

    房产证只能向特定房屋的所有权人发放,如房屋系共有,在房屋所有权证之外,还可向共有权人发放共有权证。

    十一银行放款

    待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。(暖小喵

    库存资讯 151 2022/01/21
  • 买二手房签合同需提防这5个“尾巴”,以免日后麻烦

    买二手房签合同需提防这5个“尾巴”,以免日后麻烦

          随着楼市成交量的不断增加,现在二手房交易纠纷问题可是越来越多了。从众多纠纷案件来看,最容易出现问题的就是二手房合同了。与新房合同相比,二手房合同涉及到的问题可就更多了,更容易引发纠纷问题。

         但是,因为二手房合同太过于专业,普通购房者恐难以保证自己的合法权益!在此,小编要说的是,签二手房合同需提防以下这5个“尾巴”,小心日后麻烦不断!

    第1个、收据保存

    签订二手房合同只是房产交易开始的一个过程,日后还是很容易引发纠纷的。因此,在买房时,购房者务必要保管好各项收据,就比如买卖双方做两份书面确认书,共同签字,各自保留,这样可以同时保证买卖双方的利益;购房者付款时不要忘记让对方出具收条,要求其明确写出所收到的是什么款项以及金额。

    第2个、迁出户口期限

    在签订合同时,一定要明确卖方迁出户口的期限,因为如果原房主不迁出户口,你根本无法落户。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务,可以采取保留部分尾款,等到其迁出后再付,或者约定一个违约标准,如果房主晚迁出一天,就要支付一定数额的违约金。在签订二手合同后,购房者一定要督促对方尽快完成过户手续,以免夜长梦多。

    第3个、不得侵犯优先购买权

    按照法律规定,房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况,并告知房价等出售条件,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。如果购买已出租房屋,应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情况,而擅自卖给他人,则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

    第4个、口头承诺

    在二手房合同中,对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺,要有书面的签约,不能以口头约定代替。如果对方不愿意写入合同中,那么你最好全程录音,这样在发生纠纷时就可以更好地维权了。

    第5个、费用拖欠

    签订二手房合同时,购房者一定要注意核实清楚生活费用的交费情况,就比如物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用。要知道一旦你入住后才发现有费用没结清,那可就需要由你来承担了,虽然金额不大,却会让人很闹心。

    签订二手房合同可是一门技术活,如果你害怕出现问题,那么最好找一位专业的律师朋友陪同,只有这样,你才能避免日后麻烦不断!最后,小编要提醒大家,签二手房合同需提防以上这5个“尾巴”,小心日后麻烦不断!(眼里只有房

    库存出售 212 2021/12/23
  • 买二手房有贷款怎么过户?

    买二手房有贷款怎么过户?

    有贷款的房子能过户吗
    一般是可以,但是必须是以买卖的形式办理。根据《城市房地产转让管理规定》,应当按照下列程序办理:
    1.要签订书面转让合同;

    2.要签订合同后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明,转让合同等有关文件向房地产所在地的房管部门提出申请,并申报成交价格;
    3.对于房管部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内做出是否受理申请的书面答复;
    4.房管部门核审申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;e.房地产转让当事人,按照规定缴纳有关税费;
    5.房地产管理部门核发过户单;
    6.当事人凭过户单办理产权过户手续,领取房地产权属证书。
    有贷款的房子能过户吗?房子有贷款怎么过户?

    查看源图像

    1、转按揭
    我们简单直接的一种方法,在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三方而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
    2、卖家利用银行贷款来缴清剩余贷
    那如果买家不愿意购买贷款未缴清的房产,卖家可利用银行贷款来缴纳剩余的贷款。但前提是卖方有银行认可的抵押物(如其他房产)。这样卖家就可通过抵押向银行借出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促进交易完成。据小编所知这种卖家先还清贷款解抵押,然后再与买家进行过户的方法,买家就不用承担赎楼风险。
    3、用买方的首付款缴清剩余贷款
    其实这是当下二手房交易中应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖家可以利用买家的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。(皆有可能

    库存资讯 112 2021/12/07
  • 如何一夜间成为二手房顶级玩家,看完这些二手房秘籍就成了!

    如何一夜间成为二手房顶级玩家,看完这些二手房秘籍就成了!

          今年最好的买房时机就是年底,尤其是对于已经横盘的一线和开始下跌的强二线。

    如果新房打折促销,就买新房,新房没有价格优势,就大力砍价后买二手房。总之记住一点:没有便宜占的房子,绝对不要碰。

                

    对于呼和浩特、大理、湖州、南通这类还在明显上涨的城市,持币观望,切勿追高,不出半年就会彻底歇菜。

    为了确保大家能在年底前顺利买到心仪的房子,我特别重新整理了一套二手房买卖秘籍,全部都是最最实用的干货技巧,每一条都是我的亲身经历和血泪教训。我只拎重点,不展开分析,大家务必要反复研读。只要能全部掌握,可以直接为你增加至少10年的二手房买卖经验值。

    01

    再专业、再有经验的玩家,顺利买到二手房的几率也最多只有90%,剩下10%就是人品和造化了。房东和中介想要坑你,那是分分钟的事。

    如果觉得买二手房太烦,想直接买新房,我可以负责任的告诉你,一手房出现质量和维权问题的概率要远远大于10%。

    02

    看房低于50套,不配买房,看房低于100套,不懂买房,看房超过200套,你才刚刚入行。

    买房次数低于3套的,都属于小白阶段,超过5次,才能开始积累专业经验。二手房的坑只有全部踩过或者全部亲眼看到,才是无价之宝。

    03

    笋盘不是你想捡,想捡就能捡。很多笋盘从出现到成交基本上1-2天就会完成,而且都是内部循环,一般人根本不知道。

    所以,你买房要广撒网,委托中介不能少于10家,多多益善,而且要和中介搞好关系,一定要确保第一时间掌握笋盘信息。你捡笋的竞争对手不是专业投资客就是中介店老板。

    04

    买房子的风险只有两点:一是钱付了,没拿到房,二是房子拿到了,但是凶宅或者有其它纠纷和质量问题。

    所以,看房时一定要亲自弄清楚房东为啥卖房,决不能只听中介忽悠。是置换、瓜分遗产、移民,还是房子有产权和质量问题,最好当面问房东,侧面问邻居,并多方考证。这是买二手房极为重要的一个环节,切勿疏忽。

    05

    看房时,当中介的面,房子的优点和缺点都要讲,这样显的你专业,不会被忽悠。当房东的面,多说缺点,少提优点。

    下家的任务就是打击房东的自信心,让他觉得房子必须赶紧便宜出手,不能烂在自己手中。比中介和房东都能挑出更多的优缺点,你才能掌握谈判的主动权。

    06

    付定金前,至少要看两次房,看完室内,务必顺便看小区。白天看房型、看采光、看小区电站垃圾站,晚上看噪音、看安保、看停车。

    07

    付定金买房前,切记要到房产交易中心查询房子的产权情况。房子是否有银行按揭、抵押、法院冻结和产权纠纷,一目了然。

    买二手房首先要学会的就是这点,最重要也最简单,但是却最致命。

    08

    买房时税费一定要各自承担。现在房东卖房都喜欢到手价,所有税费都让下家承担。

    买房有契税,卖房有个税、增值税,商住公寓还有土地增值税和房产税,公司持有的住宅有增值税、土地增值税、房产税和企业所得税。继承和受赠的房产,不是满五唯一的话,还有差额20%的个税(也称遗产税)。买房的税太单一,卖房的税却可以复杂到没人能够算的清,除了交易中心。

    所以,买房时务必要求上下家税费各自支付,如果迫于房东的淫威,下家可以在合同中写明只承担增值税和个税,其它如有一概不管。但假如你是卖房的房东,把所有税费都推给下家才是专业的表现。

    09

    牛市时,要先买房再卖房,这样可以提前锁定房价,因为牛市里,房价三天一小涨,五天一大涨,房价锁死后,再把交易时间拉长,在这段时间里,自己卖的房子就可以趁机涨价。

    熊市时,务必要先卖房再买房,可以年初卖房年底买房,高价卖低价买。另外,熊市卖房难,买房易,卖房需要6个月,买房只需要1个月,先买后卖,你资金链很容易断裂。

    10

    中介费一定要打折,小中介至少5折,链家也要搞到9折。我买房15年,还没有见过不打折的中介。

    此外,中介费一定要分期支付,签合同付一半,交房付一半,付的早,你就是孙子,付的晚,你才是大爷。

    11

    卖房挂牌要全面开花,周边大小中介全部要挂。切记不要独家委托给任何一家中介,没有其它中介的参与和竞争,独家委托的中介就会当你的家,被他们牵着鼻子走不算,还很可能被吃差价。所有客户的报价都从独家委托中介那里得到,这时你就已经很被动,接下来就是你挨宰的时候。

    没有竞争和监督,就一定会有腐败,这个道理千古不变。

    12

    卖房时确定看房时间大有讲究。一定要选择光照最好,室外噪音最少,房顶不漏水,邻居不太吵时,安排下家来看房。

    而且,要安排所有看房客同一天同一时间来排队看房,看完一组,进来一组,其他人统统门外排队等候。烂房子也要努力营造成抢手好房。

    你房子再多的缺点也要烂在肚子里,除了你家人,谁也不能说。

    13

    买房,要早签合同晚付款,给自己充足的筹款时间,钱在自己手里才最安全。

    卖房要掌控大局,逼迫下家缩短流程,越早付款,越多付款对自己越有利。

    对于卖一套买一套的置换客,房子卖掉后,要提前告知下家,推迟至少半年再交房,要给自己买房装修散味提供便利,省去租房和二次搬家的烦恼。

    14

    买房和卖房时,心里价位永远不能告诉中介,出价要给自己留出讨价和还价的空间。下家的砍价原则就是打击上家的优越感和自信心。

    上家的谈判原则就是不接受电话和面谈等一切形式的砍价,只有当下家拿着真金白银来可以马上付定金时,你才能亮出自己的底价。

    15

    买卖二手房过程中,你最大的帮手和阻碍都是中介。高手一定是最善于拉拢中介帮自己跑腿,帮自己砍价,给自己提供独家信息的人。你可以通过中介费打折多少,中介费如何分期,房屋总价砍价提成,红包等形式威逼利诱中介人员。

    只有当中介全身心的倾向于你这边,你才能在整个过程中得到主动权和最大利益。记住,中介心里只有利益。

    16

    防止一房多卖最有效的办法有三种:

    一种是二手房网签系统。国内主要城市应该都已经开始执行。今年正在推进全国150个城市网签系统联网。

    第二种是资金监管。在执行资金监管的城市一定要走资金监管程序。

    第三种是自我防范。二手房资金监管执行的城市不多,比如上海目前仍然没有开始实行,你买1000万的豪宅,首付700万现金也要直接转账给房东。为最大限度的避免风险,所有款项必须当面转账给房东,不能付给任何代理委托人和中介。而且从付掉定金起,就要把房东的房产证扣压在中介保险箱内。房东把产证和你的定金首付同时带走,对你来说,是最大的风险。

    17

    离目标小区500米以外的中介不要选。夫妻老婆店不要选。开业不满一年的中介不要选。入行不足2年的业务员不要选。

    最好的中介就是目标小区大门外开业很多年的连锁大中介。因为只有他们才对该小区所有房源如数家珍,哪套是凶宅,哪套是急抛,哪套是置换,哪家有纠纷,哪家有抵押?

    有带看、法务、交易、信贷、房源维护这些专业分工的中介团队更靠谱,而这些只有大牌连锁中介才具备。

    18

    涉及到家庭财产分割的房子不能买。

    有家庭内部矛盾的房子不能买,因为家庭矛盾最终都会走向经济矛盾,最后都是以房产分割为结局。除按揭贷款以外,有任何形式抵押的房子不能买。小产权房不能买。商住房只有深圳、长沙和宁波可以落户有学区,其它地方的商住不要买。新装修却无人居住的房子不能买,因为很可能是“凤变冰”的房子。

    19

    二手房的坑你没有踩到,也许是因为你买的太少。置换的风险最大,卖房的风险最小。看清风向、踏准周期,让自己的频率和调控的频率保持一致,才能实现最大幅度的共振!

    库存资讯 353 2021/12/06
  • 二手房过户要手续费吗

    二手房过户要手续费吗

    二手房过户手续费包括3—5%的契税,20%财产转让所得的税率;个人购买不足2年的住房按照5%的征收率全额缴纳增值税,2年以上(含2年)的免征增值税;6元/平方米的房屋交易手续费以及80元的房屋产权登记费。
    【法律依据】
    《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》第二条
    个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照有关规定执行。
    《商品房销售管理办法》第五条
    国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。(汪世龙

    库存资讯 110 2021/12/03