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  • 卖出二手房有什么技巧?

    卖出二手房有什么技巧?

    不要给门店透露底价,比方说你的房子底线是350万,你就告诉门店,打算卖355万。

    假如你告诉了底价,门店会立刻告诉买房人,至此你将失去任何谈判余地。

    第二,不要签独家,不要签独家,不要签独家,想卖的好卖的快,就把方圆3公里的所有门店,全部都去一次,全部都登记一遍。

    第三,卖相很重要,卖前做一些软装,最好是接近于市面上新房的感觉。


    假如你最近正在卖房子,想多卖钱请做以下几点:

    1、假装买房客户,先去附近中介问“我想在这个小区买一套房子”,让他们给你推荐和你差不多装修楼层的房子,你就马上清楚你的房子应该挂多钱。

    2、开始清理房源,把家里收拾出来,如果太旧可以考虑翻新。

    3、把房源挂到网上,坐等中介找你去家里拍照。

    4、找会拍照的,会拍照的人能让你房子多加分,多增加看房客户。

    5、有客户来看房子之前收拾好自己,要给买主一种房子如人的感觉。

    6、买主问“为什么卖” 理由就一个--我要出国或者刚一次性买了一个XXX平米的。

    7、不要有客户就去,积攒几天,统一让中介约客户一起上门。造势!

    8、安排1-2个托儿,看房过程中只问一个问题,我一次性付款几天能过户?

    接下来你的态度不松口,按照预期的价格卖就行了。

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          "四招“定价”技巧帮你快速出手二手房, 与买房的流程相比,卖房的流程更复杂,尤其是给房屋定价,对比新房来说,二手房价格更具弹性,究竟以什么样的价格出让会让你的房子卖的又快又值呢?今天就聊聊关于二手房定价的技巧问题。
         1、进行区域价格调查 众所周知,如今中介推荐房源,会首先推荐“必看好房”,顾名思义,必然是同一户型,面积段等情况下,综合优势较高的那套。因为买方在选中小区之后做的第一步同样是比价格。哪套房子最划算,就优先看哪套。定价太高,可能连被带看的可能性都没有。 了解清楚这个逻辑之后,我们必须将自己需要挂牌的房源的相同面积段进行对比。简而言之,就是和自己房源的竞品来比价。然后,可以网络发布出售二手房信息并虚拟一个临时价格来获取反馈信息等。
          2、对手中的房产进行价值评估 通过第一步区域价格调查后,你应该已经对自己的房产价值有一个大致的了解了。下面要做的是对手中的房产进行细致的价值评估,了解手中的二手房相比于其他二手房产的优点在哪、劣势又有哪些,在为二手房定价时是十分重要的,只有对自己的房产做到心中有数才能制定出一个准确的价位。
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         3、确定心理价格底线 在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线了。在确定底线时首先要以自己的资金需要量(假设为将要升级房产)为依据,事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额,这样才不至于在卖掉二手房后、购买新房时依然出现捉襟见肘的情况。 需要注意的是:制定这个价格时要不能背离自己手中房产的实际价值,切不可将底线定得过高,导致长期卖不出去。即便真的是短期内无法出手,售转租不失为一个不错的办法。
         4、预留一定的砍价空间 在确定了心理价格底线之后,卖方应该根据自己的实际情况为二手房价格预留一定的砍价空间,这也是为买方在购买你手中房产时寻求心理平衡的重要方法。 具体方法:如果急于出售房产的话,这个砍价空间应在心理价格底线上上浮3%至5%;而对于并不急于出售手中房产的卖家而言,砍价空间在心理价格底线上上浮5%至10%也是合理的。
         另外请朋友们注意的是:在市场价格出现急升或急跌的情况下,这个方法并不适用。 另外,需要提醒大家的是,二手房交易过程中“资金监管”尤为重要。 最后,想找到一个好的买家,其实并不容易,所以,二手房在定价时一定要综合多方面因素,因为大家都明白:没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格,价钱是任何一套房子成交的决定因素。

    库存资讯 117 2021/10/20
  • “我今年赚了200万”,一个深圳二手房东的故事

    “我今年赚了200万”,一个深圳二手房东的故事

    在深圳,最好的工作不是腾讯或华为工程师,也不是创业项目的创始人,而是房东,哪怕是个二手房东。

    2018年,深圳GDP突破2.4万亿元,经济总量居亚洲城市前五,仅次于东京、上海、北京、新加坡。但是,房价也在节节攀升,均价已经在6万左右,一个越来越突出的事实是:住在深圳,也越来越不容易了。

    老周是江西人,来深圳20年,前10年都在打工。自己曾经也创过业,和别人一起做电子元器件,开工厂,但是2008年金融危机的影响,投资的100多万打了水漂。最后一无所获,还欠了一屁股债。刚好有老乡是做房地产的,于是他成为了二手房东。据他说还有三手甚至四手的房东,但那样利润很薄。

    老周拒绝融资,也不需要股东和合伙人,他觉得这些事情太麻烦了,现在唯一要做的就是找到新的房子,改装改造。他的房子不担心甲醛的问题,因为没有那么多的家具,只是简单的做一些贴瓷砖或者是刮墙这样的工作,再配一些电器。然后张贴小广告,或者是交给身边的人去出租。请一个水电工1万块钱一个月,负责所有楼层所有房间的水电的维修。

    在他看来,像自如那样的公司,之所以会惹那么多麻烦,是因为他们的房子装修搞得太复杂,链条太长,想赚太多钱,心太大。“他们已经不是租房的公司了。”

    老周一般是把整栋楼都包下来,然后开始装修改造。一般房东会和二手房东签六年或者八年的合同。或者是6+4的合同。前面六年每一年会涨5%。后面的房租就要再约定,或者也直接约定好。如果房东提前毁约,就需要赔相应的资金给到二手房东。这个投资盈利周期比较长,一般前三年是成本,后三年是利润。时间长的话,可能前面四年是成本,后面四年是利润,成本利润基本上都是五五开。

    在他看来,做出租房的思想要超前一些,比如8年前,老周就给他承租的农民房装了视频监控和门禁。这样每一间房会比周边的贵50-100块钱。现在的年轻人越来越注重享受,更看重租房的设施,所以很多老旧农民房拿过来之后,都要进行装修改造,包括加装电梯等各种的方案。一部便宜的电梯只要15到20万。以六年来算的话,一年大概的成本在2到3万左右。每一个月的成本大概在2000多块钱。平摊到每一个住户的头上,每一个月成本只需要多出100块钱。但这样的房子,会比没有电梯的受欢迎很多,多租150-200块,又多一笔利润。

    他不用任何的软件管理系统。全部靠计算器和账本来记载,收房租靠是支付宝或者微信。他是最忙的就是刚收房的前三个月,其实后面的事儿都很清闲。老周刚刚生了一场病,因为刚刚收了一栋8层的楼房,预计在三个月之内改装完毕,他要抢在明年春节开工之前把楼全部整好,然后出租出去,如果是这个时间不能完成的话,每一个月损失的都是白花花的银子。几乎一天24小时都在工地了。

    老周不担心房子难出租,90-95后的年轻人越来越注重享受,市区房价越来越高,公司越搬越远。现在的90后尤其是95后后的流水线工人,即使没钱都会特别注重享受的。在郊区的工厂,都是有宿舍的,但是大多数年轻人都不住工厂,自己租房。他们并不会选择比较便宜的房子,一定要住设施完备的公寓。相当就是工厂的中层和高层管理住的房间。

    深圳市区的房租会越来越贵,不断的把人和公司往郊区赶,有很多小公司就会集体迁移到坪山等地。这样他们的员工就需要重新租房子。也有的公司会把总部设在市区,这样体面一些,但是分布或者是大部分人会放在郊区,这样就拉动了郊区房子的出租。

    在比较偏僻的深圳郊区坪山等地,一般一个房间15-20个平方,有空调彩电等一切家电设施,有卫生间,有厨房,大概每个月只需要500到600块;如果是六约等地铁口的,可能会到700-800块左右。但同样的面积,如果是在市区的福田或者南山的话,大概需要2000-2500块钱左右。如果是一室一厅,已经在5000块往上了。

    老周夫妻两个人管理着八栋楼。有三四百户。但他不愿意详细说自己的收益,只是说每一个季度的利润30-50万区间。“关键是不用交税。”以他在深圳布吉盘下很旧的一栋小楼为例,一共3层,每层3间房。以前二三层大概出租3000,一楼光线差,要便宜些,整个合起来就8000块。老周把进行改造装修,加装电器,挂墙。现在每一层可以多收1500。一个月这栋楼就会有3000-4000块钱的利润。一栋小楼一年就有40000块左右的利润。这还只是他承包的最小的一栋楼。

    老周尽量让自己的物业分散在各个村和各个片区,而不是集中在某一个村或某一个片区,这样目标太大,很容易引起别人的关注。甚至引来相关管理人员的勒索和敲诈。他不愿意惹这个麻烦。

    但是到了2018年,他感觉拖欠房租的人,比之前多多了,有一个房客开着一辆奔驰,但是会因为1000块钱的房租和他墨迹很久,后来他实在受不了了,开口骂他,但是别人根本不在乎。不过,一般如果押金和房客欠的房租差不多快要相抵的时候,他就会让对方强行离开。

    他也遇到过各种扯皮的事,很多都是因为房东的家庭纠纷引起的,比如说他认识一个广东的潮汕人,他有两个女儿,说好每一个女儿分一栋房子来收租,但这个潮汕人,后来包了一个四川的二奶,给他生了一个儿子。于是平衡被打破了,这个潮汕人就想把房子收回来,重新分配,然后这就引发了家庭的矛盾,直接导致了他和老周的合同不能正常履行,潮汕人给老周赔了一笔钱。让他拿钱走人。最后把最好的一栋楼,分给了自己的儿子。

    许多房二代唯一的事情就是消费。他认识的一个布吉的房东,一儿一女,有3栋房子,儿子负责收两栋房子的房租,女儿收一栋房子的房租。女儿开着一辆跑车。高中毕业后,在本地村里企业里面做文员,一个7000块,买化妆品都不够,就是为了打发时间,然后全球各地旅游,买各种的包和鞋子衣服等奢侈品。

    那个儿子高中都没考上,读了私立学校,没考上大学,弄到英国勉强读完一个野鸡大学回来,一天班都没上过,回来之后自己注册了家金融公司,挂着CEO的头衔,其实啥生意也没做,每天就是泡妞喝酒玩车。前几天看他朋友圈,说是一瓶洋酒,叫什么康地的,花了他20万。(注:应该是罗曼尼康帝)每年几乎都会换车,玛莎拉蒂法拉利等玩腻了,就开始玩改装车,半夜布吉街头扰民的改装车,基本都是他们圈子里的。因为年轻又有钱,无数的女人自动上门,他说自己玩得肾亏,“谁不想找个多金有钱的。这些房二代只要不赌博吸毒,几代人都够吃了。谁还奋斗啊。”

    他觉得最惨的就是所谓白领阶层,受了各种高等教育,每个月拿着几千到几万的工资,每天六七点钟就得起来挤地铁或公交,来回奔波,然后晚上披星戴月的赶回去,还要自己做饭。还看不上其他行业,觉得别人生活没有品位,没有品质。最后都是交了房租和房贷。忙到30-40岁,也就是个打工仔。这就是人生的差距,这种鸿沟永远没有办法逾越。

    老周心疼他们不容易,自己也经历过这些,但是他不会和租客做朋友,“对于那些单身的女性经常带不同的异性回来,他们会重点的监控。在合适的时候会请他们走人,因为每一个房东都有相应的治安的职责和义务。他要的是赚钱,不想无事生非。

    “永远不要和你的房客做朋友。我就是个商人,在商言商,到月到时间就交房租,交不上房租你就走人,仅此而已。”(南七道

    库存资讯 240 2021/10/18
  • 全款买二手房,这八个流程很重要

    全款买二手房,这八个流程很重要

    买房的方法有很多,全款买房则是其中之一。而在全款购买二手房时,还需要走这八个流程:准备买房、选房看房、审核买卖资格、签订合同、网签、缴税、过户、领取房产证和物业交割。那么每个流程应该怎么做呢?以下将为大家逐一介绍。

    全款买二手房,这八个流程很重要

    01准备买房

    开始准备买房,首先要做好资金规划与明确购房区域。

    ① 资金规划:首先预算买房所需首付款、税费、物业管理费、中介费等费用;其次及时清点家庭可用资金,包含存款、理财等可动用资金;

    ② 购房区域:考虑城区还是郊区?学区房还是商品房?

     

    02选房看房

    选房看房的方式有两种:中介门店与网上选房。

    ① 中介门店:选择意向区域的中介门店——告知购房预算——经纪人整理房源信息——现场实地考察...

    ② 网上选房:选择权威性房产平台——查看房源信息——预约看房...

     

    03审核买卖资格

    ① 买方——购房资格审核:买方准备身份证明、户籍证明、婚姻证明、《家庭购房申请表》、《购房承诺书》到住建委进行审核,一般10—15个工作日出资质审核结果,审核通过后,有效期为30个自然日;

    ② 卖方——房源核验:房源核验包括存量房房源核验申请表、房产证、房主身份证、央产房还需要《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》 ,核验房屋是否在抵押、查封等状况。

    买方——购房资格审核

    ① 身份证明

    ② 户籍证明

    ③ 婚姻证明

    ④ 家庭购房申请表

    ⑤ 购房承诺书

    卖方——房源核验

    ① 房源核验申请表

    ② 房产证

    ③ 房主身份证

    注:央产房需提供《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》


    04签订合同

    签订合同时,要注意定金、首付、尾款等金额;税费承担者;付款方式;首付时间、条件;过户时间、条件;屋内设备如何处理等。

    买方

    ① 身份证

    ② 户口本

    ③ 婚姻证明

    ④ 银行卡

    卖方

    ① 身份证

    ② 房产证

    ③ 户口本

    ④ 婚姻证明

    ⑤ 银行卡

     

    05网签

    网签时,买方需准备身份证、家庭为单位的户口本、婚姻证明、银行卡等;卖方需准备房本、身份证、户口本、婚姻证明、银行卡等。如果是通过中介公司成交,由中介门店经纪人办理网签;自行成交,由卖方双方到各区住建委办理。

     

    06缴费

    不同的房屋性质缴纳税项目不同。

    ① 二手商品房:契税、增值税、个人所得税;

    ② 已购公房和二类经济适用房:契税、增值税、个人所得税、土地出让金;

    ③ 一类经济适用房:契税、增值税、个人所得税、综合地价款。

     

    07过户和领取房本

    过户有两种方式:双方自行办理与委托经纪人办理。

    ① 买卖双方自行办理流程:网上预约——准备材料(买方需准备身份证、户口本、结婚证;卖方需准备身份证、房产证、结婚证)——房管局取号——排号交材料——填表——领取受理通知书——过户完成,交工本费,领取房本。

    ② 委托经纪人办理流程:准备材料(买方需准备身份证、户口本、结婚证;卖方需准备身份证、房产证、央产房上市登记表)——预约过户——买卖双方到场——领房产证。

     

    08物业交割

    办理物业交割,流程有七步:通知业主腾空房屋——清点设备——清点费用(水电煤、供暖、物业费)——有线电视过户——户口迁出——双方签署“物业交割确认”——办理物业更名。

    以上介绍的八大流程,希望对于大家在二手房交易时,有很好的参考价值。(中原荟CENTALINE CLUB

    库存资讯 164 2021/10/18
  • 第一次买房是买一手还是二手?买房要注意什么呢?

    第一次买房是买一手还是二手?买房要注意什么呢?

    都说中国人头上有一座大山,叫做买房,那么第一次买房到底是买一手还是二手呢?

    第二要注意的是交通,毕竟谁也不想花费过多时间在通勤上,出门买买买逛逛逛也希望能够直达大型商圈,所以交通也是非常要注意的点,有没有地铁啊、公交线路多不多、方不方便开车之类都要提前做好资料。

    第三是房子的外观和户型,在外观上,大部分情况一手肯定是比二手强的了,而在户型上,就青菜萝卜各有所爱了,但宽阔、采光朝向好肯定是必须的。

    第四是环境要好配套要齐全,毕竟谁也不想住在一个要啥啥没有的地方。

    其他还有一些诸如物业、楼高之类的就看个人关注点和喜好了。(人在草木间

    库存资讯 130 2021/10/15
  • 不通过中介怎么买二手房?真的可以省下几万吗?

    不通过中介怎么买二手房?真的可以省下几万吗?

    现在买二手房的人越来越多,很多的家庭在买二手房的时候,主要是因为二手房相对便宜,在选择购买二手房。二手房很多人委托中介办理,但通过中介交易,需要交一定的中介费,一般是按总房款的1.5—3%收取佣金,还有0.5%左右的的担保费和代办房地产登记、代办贷款等服务费。但其实也可以不通过中介就可以二手房交易的上。

    如果一套100万的房子那么中介费就会是1.5-3万。如果我们不通过中介买二手房,那么就可以省下这几万块的中介费了。那么,不通过中介的二手房交易流程到底是怎样的?

    第二步:完成以上手续后,我们需要办理房屋贷款。

    1、 拿房产证去评估所做评估,这里需要去贷款银行指定的评估机构。需要注意的是,买方最好提前了解好交易房屋大概评估价,以免贷款额度低,导致交易失败。

    假如房子协商卖价是100万,但预测评估才80万。按30%的首付款比例,银行只能按80万放贷56万。而买方按协商的100万交易价需要贷款70万,那么需要买方把中间的14万差价加到首付款里,贷款才能放下来。这就是提前了解交易房屋评估价的原因所在。

    2、带身份证、婚姻证明、房产证、评估报告、存量房买卖合同、首付款的资金存入凭证、托管协议、收入证明以及其他银行认为需要的其他证明,去办理按揭贷款,需要公积金贷款还要去公积金管理中心。

    3、去银行拿审批后的贷款合同,此后去房产局办理他项权证,然后把他权证交到银行,同时催促放款。

    4、放款下来后,去银行拿一张贷款回执。

    5、买卖双方凭托管协议、放款收据、房产证、身份证、首付款资金存入证明去房产局取款。然后,卖方凭这个支票去取款。

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    最后,就是买卖双方办理相关交接工作了。这里需要买卖双方去办理房屋、水电、气、宽带等的交接,买方记得把卖方的土地证给要来。紧接着,买方去办理土地证、落户等。如果不需要贷款,一次性结清房款,流程会简单很多

    二手房交易不通过中介流程就结束了。如果我们时间充足,所有操作都是通过监管的方式进行,保证安全,跑下来一趟还是能省一笔可观的中介费的。(房飞布

    库存资讯 121 2021/10/13
  • 二手房交易所需资料证件一览!

    二手房交易所需资料证件一览!

    1、买卖双方的身份证明

    包括身份证、户口本,已婚的还要提供结婚证或离婚证、交易申请书、保证书。这些证件和资料都要提交房地产交易中心或者是房地产管理部门,为保证此次交易安全顺利完成提供保障。

    2、不动产证

    房屋能够进行二次交易的一个重要条件是已经获得不动产证,否则便不能交易。从不动产证中不仅要看房屋的产权归属,更重要的是看房屋的性质,如商品房,经济房还是房改房等,不同性质的房屋进入市场交易的政策也是不同的。

     

    3、房屋转移证明材料

    证明房屋的产权发生转移或即将发生转移,方便不动产权属登记工作的进行。

    4、房屋买卖合同

    房屋买卖合同是卖方转移房屋所有权于买方,买方支付价款的合同。这里主要是指房屋首次交易时签订的房屋买卖合同,是为了证实房屋的信息和来历,保障二次交易的合法合理。

     

    5、符合房产测量规范的房屋分层分户平面图三份

    房屋分层分户平面图一方面意味着该房屋经过严格合格的检测之后才交房,另一方面也是业主产权的代表,没有房屋分层分户平面图将无法完成房屋的过户。也就是说,这是二手房交易的买方办理过户的重要资料。

    6、国有土地使用证

     

    它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后进行的登记证明和权属证明,发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体,只有进行发证登记并且两者权利主体一致,房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。所以房屋交易时,该证必须从卖方手中随着房屋归属权的转移而转移到新的户主名下。

    7、房屋维修基金缴纳证明原件和复印件

    新房交房后需要交纳房屋维修基金,然后会拿到一个缴费证明。先前小编也说过诸如此类的缴费证明一定要保留好,后期是非常有用的,尤其是二手房交易的时候会起到关键作用,它意味着该房屋手续齐全,后期就不会因为遗留问题而影响交易进程。

     8、契税完税凭证

    契税完税凭证是由负责征收房产交易税收的税务部门向购房者开具的一种税收完税凭证,它代表着购房者已缴纳过相应税款。在房地产交易过程中,契税完税凭证的用途不容忽视,二手房买卖、提取住房公积金、办理贷款等等都少不了要用到契税完税凭证,所以二手房交易时必须出具该证明,并保存好该证明。

    9、地税局完税证明原件

    进行二手房交易时,如果买方将要交易的房产是他的第一套房,在住建局窗口开具相关个人住房信息证明,就可享受契税的减免政策。而作为卖方,如果契税或不动产证已满五年,并且是家庭的唯一住房,那么卖方就可以享受免征个人所得税的政策,税费结清之后,买卖双方就会得到一张由地税局出具的完税证明。

     

    注意事项:

      1、办理二手房交易时,必须买卖双方都到场(包含所有利害关系人),如果有其中一方未能到场办理,就要出具公证处对其房屋做出的房屋买卖公证《公证委托书》。

     

      2、二手房交易过程中,如果遇到单位购买房产,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或机构代码)原件及复印件,加盖印章,单位法定代表人办证委托书、受托人身份证原件及复印件。

     

      3、房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明。

     

      4、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书。(楼市快讯

    库存资讯 119 2021/10/13
  • 二手房不如新房?懂行的:这几类二手房买了就是捡漏,新手记住了

    二手房不如新房?懂行的:这几类二手房买了就是捡漏,新手记住了

    在很多人的传统观念里,房子是一个家庭的基础,有房才有家,每个人都是希望自己家里有房,兜里有钱;所以这也导致了房价高攀不起,买房的热度也是居高不下。现实里,有很多都有一种“喜新厌旧”的心理,不管是什么东西,都永远是新的比旧的好,比如每个人都喜欢穿新衣服,而讨厌旧衣服一样;而买房也是运营能够,很多人都认为,只有新房子才是最好的,但是呢,今天小粥就要告诉你,二手房不一定不如新房的!

     

     

    到如今,新房价格还是高不可攀,这时候二手房的重要性就起来了,很多购房老手就会选择二手房,很多人会不理解,但是呢小粥想说的,有些二手房会比新房更抢手,今天小粥就告诉大家,如果买到这几类二手房,比新房更划算,保值率更高。

    那么?到底哪些二手房是值得购买的呢?

    第一类:大地段,地段为王

    李嘉诚的买房口诀想必大家都不陌生:地段、地段、地段,十几年来,这句话被无数的地产界的人奉为金科玉律。其实房子就房子本身来说是不值钱的,真正值钱的事地段。其次呢,就是交通问题,买房的时候一定要看看小区周边有没有地铁口、公交站,这一点是很关键的。

     

    俗话说,地铁一响,黄金万两。现在买房只要瞅准地铁买,一般就不会错,所有的购房族买房前,首先要了解一下周边未来几年的是市政规划是很重要的。另外呢,房子的配套也是提高房子未来的保值率和真正自己住进去后的舒适度相关的。

    所谓的配套就是指的是:超市、公园、餐饮、医疗、教育等等,这些都是不可或缺的。

    第二类,房龄短的房子

    对与二手房来说,大家都知道,都存在二手房房龄的问题,而且价位差别也是比较大的;而对于这个房龄,简单的就是指的开始建到现在的时间,而不是拿到房本的时间,小粥个人比较建议买10年左右房龄的房子,这类的房子一般周边的配套和交通设施也都完善起来,而整个房子和装修也都是比较新的状态。如果是房龄超过了20年的二手房,就不太建议大家购买了,一方面是房子已经比较老旧了,贷款问题、和装修改造的难度都需要花费比较大的金额,另一方面,老房子的户型对于现在来说就比较不合理、设计也比较落后。

    但如果是地段非常优渥,或者已经确定拆迁的房子,可以考虑购买;

     

    第三类:质量好的房子

    因为如果是二手房的话,都是现房现卖,这也让我们能够在购房前去实地看看房子的质量,而如何看房呢?

    首先

    就要注意一下房子的建筑类型和结构构造;看看是砖混的还是钢筋混凝土的结构?

    其次

    看看房子的质量问题,包括了是否会漏水、天花板有没有渗水情况,墙体是否有裂痕,看看家里的天然气和其他排烟管道是否完好。

     

    最后

    看看房子的周围的情况,包括了通风采光问题,窗外是否有明显噪音的问题;

    另外的话,小区的物业同样很重要,从小区大门的安保问题、值班情况、还有小区内的人车规范、这些都能够看出一个物业的服务情况。

    而当确定好了房子后,对于下面这3方面也要注意:

    ①学会砍价

    不管什么时候,买东西的话,一定要学会讲价空间,不管是其他还是房子都一样。再定房前,一定要提前了解一下同地段的大概房价。而不是听到特价或者优惠就盲目购买,更能比较一下其他房屋价格。

    ②交房时间:

    对于房子的具体交房的时间,银行贷款能够接触、房子里是否有租客,都需要提前了解,不然就可能出现延迟交房的情况。而且最重要的是,房子有房产证才是最重要的。

     

    ③各类费用:

    二手房交易的过程中,会产生比较多的税费,还有交易的过程也比较负责。所以对于这其中的各项费用就比较了解。另外呢,中介费用也一定要在合同上提现清楚,这样的话,可以避免后期中介乱收费了。

    所以言而总之,总而言之,有些二手房升值空间都非常大,而有新房就越来越掉价,而且买房需要各种因素综合考虑。不是新的就是最好的,同样的凡事无绝对。你觉得是新房还是二手房呢?欢迎在评论区留言评论或者发帖。(小粥

    库存资讯 87 2021/10/13
  • 买二手房,是先过户还是先给钱?多亏懂行人提醒,不然亏死了

    买二手房,是先过户还是先给钱?多亏懂行人提醒,不然亏死了

    买二手房,是先过户还是先给钱?多亏懂行人提醒,不然亏死了

    [摘要]随着房子价格的不断上涨,越来越多的购房者们开始关注价格相对新房实惠的二手房了。但是,二手房的交易流程相对于新房来说是比较复杂的,那么,买二手房,是先过户还是先付款?下面我们一起来探讨下这个问题。

    现在买房是一件大事,要是因为房价的问题不看新房,那么二手房也要盯一盯。不过即便是买二手房也都是动辄百万的事情,所以大家都格外的谨慎,那么买二手房的时候,到底是卖家“先过户”,还是买家“先付款”?这总是一个绕也绕不过去的问题,我也是听了中介朋友一说,否则自己还差点犯了糊涂。


    一、全款购买二手房

    如果你选择付全款购房的话,是可以进行资金监管的,资金监管主要是在房产局办理。主要操作就是购房者把购房所需的全额一次性转进监管账户,双方达成协议,合同签订成功后就可以缴纳税费了,接下来就是产权变更,监管机构确认签字后就可以拿到房款了。
    但还有一种情况是不建议大家走监管这条路的,那就是房东目前手头没钱但是有银行抵押的,这时协商就显得十分重要了。
    在这种情况瞎如果坚持选择监管的话,不确定不稳定的因素那就是在是太多了,会将时间延长,实在是得不偿失。最好还是让房东早早地和银行预约好具体还款的日期,如果能当天确定抵押注销证明的开具日期并且开出其证明,最后两方共同还款,等买家把尾款付给房东时,就可以进行房产的过户了。

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    二、贷款买二手房

    1、房屋产权的确认
    这一步是要事先都要做好的,这是为了防止以后的产权纠纷。房子的所有档案都要在房产交易中心都查明白,业主也应该需要提供相关的票据、房产证给买家看,买房的朋友,要首先确定好你要买的房子确实是属于这个也住本人的,同时没有抵押才能确保这个房子在以后不会给你造成麻烦。

    2、定金要先交
    在确认了所有资料之后,确定要买房了,然后就要先把定金交给业主,这就是和正常的买房程序是一样的,但是一般是“定金”,也就是说没有退还的余地,但是这笔钱也不是先到业主手上,中介公司暂时会代替保管,这也是为了不让业主反悔。

    3、申请贷款和交纳首付
    在此之前,把合同都订好签好了,带上相关资料和合同就可以到银行开始办理贷款了,填完申请单之后就会需要把首付款先放在银行的监管账户上,这一笔钱是不能够动的

    4、过户、抵押
    贷款申请审批下来之后,这个时候才是“过户”的时候,在此之前,在中介保管的定金就到了业主本人的手上了,之后就是传统的交税、过户手续。这个时候你能拿到房产证在手里捂一下,但是很快就会到银行那里,需要办理借贷抵押。

    5、最后是银行放款
    等所有的程序手续都办理妥当之后,就需要等时间等银行放款,一般是2个月左右的时限,有时候钱也可能是会直接转给卖房业主的。
    三、二手房装修注意事项

    1、二手房装修墙体拆改
    有些人认为只要不是 承重墙都可以拆,其实是错的。所谓非承重墙,就是指由钢筋混凝土的柱阵框架组成的墙面。非承重墙是次要的承重构件,但同时它又是承重墙非常重要的支撑。因此,不是所有的墙都能随意拆改的。

    2、二手房装修水管
    二手房原有的水路管线往往有许多不合理的布局,在装修时一定要对原有的水路进行彻底检查,看其是否锈蚀、老化。如果原有的管线使的是已被淘汰的镀锌管,在施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管。


    3、二手房装修电路
    有些老房子还是砖混结构的墙体,水电排布不规范,房型结构存在缺陷等问题。所以电线等东西也都老化了,为了以后的安全,最好是换掉这些老化的线。

    4、二手房装修门窗改造
    门窗改造主要针对的是铁艺门、铝合金窗或者钢、不锈钢等。因为木门一般不存在这种情况。可以根据其表面漆膜和生锈腐蚀的程度选择重新刷保护漆膜或重装。

    5、二手房装修消毒
    在装修二手房之前,应该对卫生间和厨房进行24小时至48小时的蓄水测漏实验,检查原有的防水工程做得如何,如果没有漏水现象,证明防水处理做得很好。(小慧说房

    库存资讯 40 2021/10/07
  • 内行人透露:小白才买新房,高手只买二手房!后悔没早点知道

    内行人透露:小白才买新房,高手只买二手房!后悔没早点知道

    提问:房姐,我有一个疑问,是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房,可涉及到一个后续还款压力大的问题,不知道后续现金流这个问题您怎么看?因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。

    回答:很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到,二十多岁的时候买房,五十多才算还完,整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房,这些顾虑就会少很多,第一是已经上车了,后悔也来不及,第二是了解多了之后就想开了。

    因为在中国没有哪一套房子需要还30年,中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的,但你工资是持续上涨的,而且只要央行还在发行人民币,人民币就会持续贬值,这是不可逆的经济规律,按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%,100元人民币,在10年年后贬值为48元,30年后就只剩11元 对于绝大多数正常家庭来说,房贷真正有压力的时期只有最初的10年,以后的岁月将非常轻松,我五年前买的房,租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可,未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。

    提问:美丽的房姐,你好!准备买第二套房子,未来会提前还款,选择哪种贷款方式,20年等额本息,20年等额本金,30年等额本息,30年等额本金?如果提前还款的话,第几年还最好?

    回答:标准答案是30年 等额本息,永不提前还清 为什么买房贷款,选择等额本息,而不是等额本金?我们以100万借款,基准利率4.9%,10年期(120个月)为例:等额本息首月还款10557元,等额本金12416元。

    1.同样锁定一笔借款,等额本金比等额本息的月供要多20%,这里的20%,如果换成等额本息,相当于你可以借来120万的贷款,凭空多了20%的支出,浪费了现金和现金所带来的机会。

    2.有人说,等额本金的月供是逐年减少的,还有人说,等额本金的总月供少于等额本息。没错,但是谁又会还10年的贷款呢?何况现实中往往是30年。先有定量,才有定性。利率是个位数,贷款是百位数 哪怕按照10年期计算,等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金,如果按照30年按揭,则要到第十几年,实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

    3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢?最重要的一点,是因为我们的视角:通胀的速度,通常保守按照12%计算。我们把通胀速度(1%每月)乘以当前月供,才能得到真正的【币值】,【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素,逻辑就变得鲜明易懂,相比没有通胀,我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。按照【币值】计算:等额本息首月月供10557元,等额本金12416元。等额本息末月月供3192元,等额本金3037元。

    结果是什么呢:

    1.等额本金的总月供,比等额本息更多

    2.等额本金早期消耗了你更多的现金,月供压力更大,也消耗了更多的机会

    3.买房开头难,等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

    提问:房姐,看了四新临12号线地铁附近二手房,好多房都未满二,是用拖延法还是和业主协商满二再过户?如何签远期合同?有没有合同范本?定金是要求少付多赔吗?合同需要公证吗?中介费率最低是多少?如何避免业主一房多卖,求房姐支招,谢谢

    回答:如果你看上了一套房,暂时没有子弹,可以通过远期合同拖20个月,有充足的时间筹集首付款,即使最后房主不卖给你,也可以获得巨额赔偿。

     

    提问:房姐,因为目前xyk额度太低,只有30多的子弹,(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。能不能先上个小车,比如50-70的户型,增加自身资产好办k的同时出租抵销月供?再将自身贷款叠大的时候换筹。请问这种方法是否可行?我最近看了东西湖,观湖铂金公寓, 花桥的老破小, 白沙洲的,万科金色城市等, 您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗?

    回答:在房住不炒的大背景下,如果你要投资房产,一定要注意杠杆不要太高,现金流不能断,要保持自己扛过寒冬的能力。

    其实,真正的房产投资高手,不喜欢投资一手房,他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者,才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房,交房时间太长,在此期间不能产生现金流,资金成本较高。

    而二手房,只要地段合适,眼光独到,“凤变冰”、房间分割后马上出租,是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说,选筹是关键,长持是正道,他们根本看不上短炒行为,那是小白才干的事。房子对他们来说,只是既是资产,又是工具。

    长持不是因为他们爱这套房子,而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖,不如不停的买入优质房产,而让房子自己养活自己,就是实现这个目的的最佳策略。归根结底一句话,当前投资房产尤其要关注租金收入。

     

    提问:房姐好。我老公年薪60+万,去办信用卡大概可以有多少额度,另外,办十几张信用卡会不会被征信查出来?或者公司能不能查出来员工办的信用卡?我特别担心办那么多信用卡对我老公的工作有影响。另外如果办了信用卡,如何用最方便最便宜的方式把钱弄出来?麻烦房姐为我解惑,另外,房姐,如何能在五年内赚800万,房姐能不能大概说一下我需要做那些事情。感谢!

    回答:办信用卡跟公司没有关系 可以参加公司团办,额度更大。年薪高可以试试招商经典白,浦发ae白,中信易卡。

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    提问:郑州。永威西郡和融信奥体世纪,优先考虑哪个?

    回答:常西湖,应该是这两年最火的一个区域,全国少数民族运动9月份将要召开,目前主场馆几乎已经全面接近竣工,周边的道路、绿化也在抓紧时间推进;到时候14号线部分路段也将要开通,市zf的搬迁对区域来说都是对于这个片区是一个很大的刺激。

    这2个盘在区域内的价格不算低,毕竟都在四环,周边配套未来规划的比较齐全,但目前区域内能够支撑落地的配套也还不多,各家卖的也只是愿景,但zf的风向标随时是在变,最后真正落地的和规划有误差别还得再讨论。都属于中规中矩的盘,融信的教育资源是一个比较大的亮点。永威近期维权比较厉害,不过产品在一步步改进。

    这两个项目对比,融信略占优势。

     

    提问:房姐,珠海很火最近,如: 1.港珠澳大桥开通, 2.横琴被设立为国家级新区, 3.澳门准备开证券交易所 据说选址横琴; 4.大湾区概念 等等, 请问: 珠海今后可以投吗?主要哪片区地产价值突出?

    回答:炒起来的,横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价,澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。

    整体上说,作为一个不堵车,红绿灯都很少的小城市,珠海人口基数和涌入速度,不足以支撑大量基建开发后的高房价。

     

    提问:姐,有人说大面积的房子不是用来买卖的,这句话您认同吗?那是用来干嘛呢?难道就是反复截断抵押?

    回答:大房子不买卖,评估价很难做上去,截断再抵押越往后越困难,信贷核心的资质很难支撑再抵押。

    尤其大部分二三四线城市,投资不买十年以上房龄普通大面积,涨幅速度显著偏低,药单或者超级笋除外。

    第一、二三四线城市中心变迁速度快,城市豪宅供应量大;第二、本地富人不买大面积二手房,大多新房癌。

     

    提问:你好,铁西也算当前sy二手低估的区域吗?

    回答:铁西是沈阳人口最密集的区域,曾经大量工厂聚集于此。北二路、兴工街、兴华街、云峰街、建设大路是铁西的核心区域,次新已经过万。张士是新兴崛起的板块,去年开始新房拉高,已经过万。同时,铁西也存在大量老式住宅,六七千的价格,配套也成熟,但是缺乏改善价值。此类住宅如果没有学区加持,整体上涨潜力一般。

     

    提问:房姐您好,二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈?自己去谈的话第一次谈崩了就没挽留的余地了。

    回答:中介没义务帮你,自己上。详见-

     

    提问:房姐,沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高,如果在沌口买房,有推荐楼盘没?

    回答:因为有产业(汽车),这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里,我们知道大多数城市的发展,都是一个逐步扩张的过程,而越早发展的地段,往往绝对价值越高,随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。

    因而在楼市的地段理论中,往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布,甚至相差极大,环线的逻辑虽然适用,但在诸多现实因素的参与下,环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展,不是纯粹的环状扩散,而是受到诸多因素的影响,把武汉看做环线发展,是错误的。

    如果你去看地铁的人流数据,我们可以很明显看出:武汉的地段规律,其实是以产业中心作为核心,随着产业人口延伸的区域而附着价值。

    沌口是个很封闭的板块,其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口,所以如果在这里上班自住可以买,投资建议回避。

     

    提问:房姐,您好!为何您认为只有独栋+一线观湖优势的别墅才有投资价值?价值主要体现在哪些方面啊?

    回答:联排别墅俗称屌丝别墅,独栋有景观的属于稀缺资源,武汉这种别墅资源越来越少了,所以会越来越贵。从武汉目前的市场热度来看,江/湖景大平层>独栋别墅>双拼>联排

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    提问:你好,本人女,外地人在上海某外企工作3年,工资暂时养活自己,海归已拿到上海户口,单身,不确定是否长期在上海安家,生活压力大有可能回到老家二线城市,房地产小白。父母现卖了老家房子,打算把我租房的钱换为还房贷,300w参加摇号买新房。可是父母年纪也不小了,这笔钱感觉可以用来养老,不想让父母和自己一起还房贷,并且自己未来也不确定要在上海安家,毕竟还是单身…提问是:

    1. 这笔钱该如何利用?

    2. 用来买上海新房子是半住半投资性质的,是值得吗?

    3. 如果购入二手房,未来市场还会增值嘛?

    回答:人生是个爬阶的过程。而前途是光明的。上一代在二线城市,这一代就应该更进一步。既然来了上海,就必须想各种办法活下去,并且活得越来越好。你工作了3年,已经积累了一些资源和人脉,未来的路大概率是越来越宽。也许到第8年、第10年,你已经是成功人士了。

    命运的转折有时真的很神奇,但你必须坚持,否则一切都无从谈起。至于新房,那是给不差钱的土豪炫耀消费用的。既然你觉得家庭资产规模有限,需要节约高效使用,当然更不应该去买新房了。二线城市的买房逻辑习惯,在寸土寸金的一线城市是不能简单照搬的。

    无论如何,上海完全还有再涨几倍的潜质。保护你父母财产(养老的本钱)最好的方法,就是房贷。具体买哪里可以兼顾自住和保值增值,要根据你未来的工作地点、生活半径、发展轨迹等综合分析确定。武汉芳姐

     

    库存资讯 119 2021/10/04
  • 如何辨别二手房该买还是不该买?

    如何辨别二手房该买还是不该买?

    当我需要购买一套二手房时,最关心的不是房款问题,而是会不会买到不该买的房子。毕竟买了不好的房产后续会遇到诸多的问题与麻烦,所以为了避免“事故”的发生,在买房前需要做一些功课的。

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    不可交易的二手房

    1、有特殊性质的房屋

    联合开发房:开发商和企事业单位共同合作建的房产项目;

    公益联建房:地方政府组织领导,市民自愿参加组成的住房“合作社”;

    资合建房:开发商与市郊城镇及村民利用村集体的土地在城郊进行的房地产开发项目;

    一般这类房屋很难识别,建议购买时一定要查看各项证件,到备案处查询房屋信息。

    2、限制权利的房子

    一般是房主有一些违背法律的行为导致其资产收到权利限制,这种时候房主急需钱会超低价抛售,贪图便宜买了就完了,建议买之前去房产交易中心做产权调查。

    3、土地使用性质为划拨

    划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,而出让的土地是房主已缴纳了土地出让金,对房屋享有较完整的权利。

    新办的房产证,会注明该住房所属土地是划拨还是出让;老房产证是单一的,不注明土地使用性质,需看土地证来判定,如没有土地证,需凭房产证到所属土地管理部门查询。

    4、房屋还在租赁期

    很多人觉得这个没多大关系,但万一出现还在租赁期的情况就麻烦了,房子买了却无法及时入住。且法律规定,房屋买卖合同无法对抗之前成立的租赁合同哦。

    5、所有权有纠纷的

    比如:共有财产分割、财产继承、房屋被抵押等,都是房产纠纷的房子类型,这类房子千万别买,以免自己卷入财产纠纷。另外,有多个产权人的,需要都同意才可以买卖。

    6、小产权房

    此类房产缺少“五证”,不能办理房产证,没有产权还不受法律保护;同时质量还无法保证,买到此类房产还不能抵押贷款。

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    辨别二手房交易的可行性?

    在二手房买卖合同签订之前,买卖双方应该对对方的身份进行确认,尤其是在买卖双方自己进行交易且没有第三方作为中间担保的情况下,以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。

    需查明房屋是否正在租赁,是否是单位分房,有无产权共有人,是否抵押出去,是否为小产权房等。一方面要实际去看房,对物业和周边住户进行咨询,另外,到房管局进行信息咨询,查明产权,谨防受骗。

    二手房买卖个人权益的维护都是无法保证的,购房者应该提前将以上不能交易的二手房源排除出去,弄清楚房屋权属状况,同时在签署二手房买卖合同的时候,要仔细核对合同内容,有什么修改可详细落款与合同上,避免日后发生合同纠纷。(侃speak

    库存资讯 89 2021/10/04